Sælger skal være klar til at svare på mange spørgsmål, før handlen lukkes.

Man plejer at sige, at enhver god handel skal være udtryk for en balance mellem sælger og køber, hvor begge parters interesser er blevet afvejet mod hinanden snarere end resultatet af en kamp, hvor der kan udpeges en vinder og en taber. Det duer ikke, hvis den ene part står tilbage med følelsen af at være blevet taget ved næsen, f.eks. fordi der efterfølgende er dukket forhold op, som ikke var på bordet, da handlen blev indgået. Massevis af ærgrelser, konflikter, retssager og ikke mindst omkostninger kunne være undgået, hvis sælger, køber og deres rådgivere ville udvise den nødvendige omhyggelighed forud for og under indgåelsen af aftalerne. Dette gælder helt generelt for enhver handel, som indgås, men når det drejer sig om landbrugsejendomme - som er temaet for denne artikel - er der normalt involveret meget store beløb, og en fejl, undladelse eller en manglende væsentlig oplysning kan derfor få vidtrækkende betydning mange år ud i fremtiden.

Sælger har oplysningspligt og køber har undersøgelsespligt

I artiklen i sidste nummer af Agro redegjorde jeg for den pligt, som påhviler enhver sælger til loyalt at stille alle relevante oplysninger til rådighed for køber og købers rådgivere. Tilsvarende har sælger også en forpligtelse til loyalt at besvare de spørgsmål, som køber eller købers rådgivere stiller i løbet af handelsprocessen og at stille dokumenter og andre oplysninger til købers rådighed. Dette kaldes normalt blandt jurister "sælgers loyale oplysningspligt", og indholdet af denne pligt er efterhånden ganske vel defineret dels gennem den praksis, der har udviklet sig blandt professionelle aktører i markedet (ejendomsmæglere, advokater og ejendomskonsulenter) og gennem den retspraksis, som en række sager ved domstolene også er udtryk for.

Sælgers loyale oplysningspligt modvares af et andet begreb; "købers undersøgelsespligt". I købelovens § 47 findes en bestemmelse, hvorefter en køber faktisk ikke har en egentlig pligt til at foretage en undersøgelse af det, der ønskes købt medmindre sælger ligefrem opfordrer køber til at foretage en sådan undersøgelse. Konsekvensen for køber, hvis der enten foretages en egentlig undersøgelse af det, der agtes købt, eller hvis køber undlader at efterkomme sælgers opfordring til at foretage en undersøgelse, kan være den, at køber efterfølgende ikke kan gøre gældende overfor sælger, at det købte var mangelfuldt på den ene eller den anden måde. Købeloven gælder som udgangspunkt kun ved køb og salg af løsøre og ikke ved køb og salg af fast ejendom eller ved egentlige virksomhedsoverdragelser. Alligevel er det den almindelige opfattelse, at de principper, som købeloven hviler på, også i rimeligt omfang kan overføres til handel med fast ejendom (og dermed landbrugsejendomme) og virksomhedsoverdragelser. Det er dog også den almindelige opfattelse, at der i realiteten gælder en "påpasselighedspligt" for købere i almindelighed. Dette betyder i praksis, at køber kan blive afskåret fra at påberåbe sig mangler, som kunne være opdaget, hvis køber havde gjort sig den ulejlighed at foretage almindelige og sædvanlige undersøgelser forud for handlens indgåelse. I den praktiske virkelighed kan en køber derfor ikke blot forholde sig passiv, og alene forlader sig på de (ofte sparsomme og ufuldstændige) oplysninger, som kommer fra sælger og sælgers rådgivere.

[...]

Få fuld adgang med det samme

Opret dit abonnement her

Allerede abonnent? Log ind