Man kan som regel stadig handle en ejendom 15 procent under den offentlige vurdering i forbindelse med generationsskifte og dødsbo.

Højesteret traf 8. marts 2016 en længe ventet afgørelse om reglerne for værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med overdragelse fra dødsboer. Højesterets kendelse var imødeset med spænding, og der var i pressen lagt op til, at denne sag kunne betyde et brud med mere end 30 års fast praksis, hvorefter fast ejendom - for eksempel landbrugsejendomme - altid har kunnet handles i generationsskifter eller udlægges fra dødsboer til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 procent.

Spørgsmålet har stor betydning. Danmarks Statistik offentliggør årligt prisoplysninger for eksempelvis familieoverdragelse af landbrugsejendomme, og overdragelsessummerne er altid betydeligt lavere end de offentlige ejendomsvurderinger.

Hvis adgangen til denne lempelige prisfastsættelse var blevet ophævet, ville det få store konsekvenser for generationsskiftet i landbruget, hvor store værdier overdrages fra generation til generation. Hvis for eksempel en landbrugsejendom har en offentlig ejendomsvurdering på 50 millioner kroner, betyder denne 15 procents-regel, at overdragelsen fra den ældre til den yngre generation (eller ved udlæg fra et dødsbo) kan ske med et nedslag i prisen på 15 procent. Det vil således sige, at overdragelsen sker til 42,5 millioner kroner.

Dette har stor betydning for næste generations finansieringsbyrde, og alene gave- eller boafgiften og tinglysningsomkostningerne af nedslaget på 7,5 millioner kroner udgør i dette eksempel næsten 1,2 millioner kroner.

Værdiansættelsescirkulæret er fra 1982

Reglerne findes i et cirkulære, som blev udgivet af Skattedepartementet i november 1982, og selvom det fremgår af cirkulæret, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende, har princippet om at fast ejendom kan overdrages med et fradrag på 15 procent været anset helt urokkeligt. Vestre Landsrets kendelse - som Højesteret altså nu har ændret - skabte en betydelig usikkerhed blandt andet ved at fastslå, at der efter landsrettens opfattelse ikke var en fast administrativ praksis for dødsboer, og Landsretten lagde i sin afgørelse nærmest op til, at der skulle gælde forskellige regler alt efter, om overdragelsen - og dermed generationsskiftet - skete i levende live eller efter et dødsfald.

Spørgsmålet om disse værdiansættelse har blandt andet betydning for beregning af gave- eller boafgift, og udgangspunktet er, at alle aktiver skal medtages til deres handelsværdi. SKAT kan ændre værdiansættelserne i en boopgørelse eller ved en gaveoverdragelse eller anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at foretage vurdering af handelsværdierne, hvis værdiansættelserne ikke er baseret på en sagkyndig vurdering og myndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien.

Anvendelsen af disse regler har siden 1982 været standardiseret, og efter værdiansættelsescirkulæret skal parternes egen værdiansættelse lægges til grund, hvis den holder sig inden for plus eller minus 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering.

Den konkrete sag var lidt speciel

I den konkrete sag, som Højesteret afgjorde, skulle to ejendomme (en beboelsesejendom og en erhvervsejendom) udlægges fra et dødsbo til den ene af boets to arvinger.

Den ene af de to arvinger fik udlagt de to ejendomme i dødsboet og havde samtidig givet arveafkald til fordel for den anden arving. Det var SKATs opfattelse, at arveafkaldet var en betaling for den forskel, der var mellem ejendommenes handelsværdi og den lave værdi, ejendommene blev udtaget til, men det lå helt fast, at ejendommenes værdiansættelse var indenfor det normalt godkendte interval på plus eller minus 15 procent i forhold til den offentlige ejendomsvurdering.

SKAT anmodede derfor skifteretten om at indhente en sagkyndig vurdering efter boafgiftslovens paragraf 12, stk. 2, jf. dødsboskiftelovens paragraf 93.

Arvingerne protesterede imod dette og påstod, at dødsboet havde et retskrav på at anvende reglerne i værdiansættelsescirkulæret.

Værdiansættelsescirkulæret skal respekteres medmindre der foreligger ?særlige omstændigheder?

Højesteret nåede frem til, at der skulle foretages en sagkyndig vurdering af de to ejendomme, fordi der forelå særlige omstændigheder i den konkrete sag. Det interessante er imidlertid, at Højesteret udtalte, værdiansættelsescirkulæret med videre indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 procents-reglen, medmindre der foreligger "særlige omstændigheder".

Højesteret har ikke beskrevet, hvad der kan være "særlige omstændigheder", og det skal derfor afklares i kommende sager. Det kan muligvis være i situationer, hvor ejendommen kort før dødsfaldet eller gaveoverdragelsen er købt til en noget højere værdi, hvis der faktisk foreligger en vurdering fra en ejendomsmægler (en kreditforeningsvurdering har næppe betydning), hvis arvingen eller gavemodtageren kort efter erhvervelsen videresælger ejendommen til en (betydeligt) højere værdi, hvis udefrakommende omstændigheder har medført, at ejendommens værdi er forøget væsentligt siden sidste offentlige vurdering (for eksempel forbedringer, ændrede lokalplaner, ændringer i zonestatus eller lignende) eller hvor der er givet arveafkald, for eksempel af modtageren af ejendommen, således at arveafkaldet kan tages som udtryk for en slags betaling for den fordel, der er forbundet med at overtage ejendommen til en lavere værdi.

Uanset at vi kan ånde lettet op efter Højesterets kendelse og konstatere, at vi stadig kan handle landbrugsejendomme i familiehandler og ud af dødsboer til ejendomsvurderingen med fradrag af 15 procent, er der dog grund til eftertanke, specielt ved planlægning af generationsskifter hvor flere arvinger skal tilgodeses. For eksempel bør arveafkald benyttes med forsigtighed, og indhentelse af vurderinger til brug for generationsskifteovervejelser kan vise sig som et tveægget sværd. ?