Advokat Jens Paulsen har interviewet advokat (H), ph.d., HD-R, Bent Ramskov, DAHL Advokatfirma, i en artikelserie om generationsskifte.

Hvorfor er værdiansættelse nødvendig ved generationsskifte?

Det afgørende er måske heller ikke værdiansættelsen, men de forskellige værdiansættelsesprincipper, der kan komme i spil. Både personlige virksomheder og kapitalselskaber kan generationsskiftes, og i begge tilfælde skal aktiverne og passiverne værdiansættes.

Sker et generationsskifte til en uafhængig tredjemand, fastsættes priser og vilkår efter en forhandling. Er parterne interesseforbundne, kan SKAT korrigere værdierne, hvis de ikke svarer til de standarder, der er gældende. En sådan korrektion kan medføre ekstra skat eller afgifter og eventuelt give udfordringer ved en skattesag. At ramme den "rigtige" værdi er derfor væsentligt.

Fysiske personer

Hvorledes foretages værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom mellem fysiske personer?

Afspil igen

Læs mere

Luk annonce

Ved overdragelse af fast ejendom mellem fysiske personer kan værdiansættelsescirkulæret fra 1982 anvendes, når der er tale om en arve- eller gavetransaktion, der vil udløse gaveafgift efter boafgiftsloven. Udgangspunktet er, at der skal tages afsæt i handelsværdien. I forhold til personer, der omfattes af 1982-cirkulæret, anses som handelsværdi også den seneste kontante ejendomsvurdering +/÷ 15 procent (15-procent-reglen.)

De sidste ejendomsvurderinger er fra 2011/2012. Efterfølgende er disse vurderinger (blot) fremskrevet. Alligevel kan 15 procent-reglen fortsat bruges.

15 procent-reglen finder dog ikke anvendes i følgende tre situationer:

? For det første, hvis der er sket faktiske eller retlige ændringer siden sidste vurdering. I disse situationer er grundlaget for vurderingen ændret.

? For det andet, hvis der er tale om overdragelse af ejerlejligheder til beboelse, og ejerlejligheden er udlejet. Udlejede ejerlejligheder har en særlig vurderingsmæssig status efter den gamle vurderingslov - de ansættes til kun 50 procent af den vurdering, der ellers anvendes.

? For det tredje, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Dette begreb stammer fra højesteretsdommen SKM 2016.279 HR, hvor et dødsbo gennemførte et arveudlæg af to ejendomme. I sagen bad SKAT om en sagkyndig vurdering af ejendommene. Højesteret udtalte, at en skatteyder som udgangspunkt kan støtte ret på 15 procent-regel, medmindre der foreligger "særlige omstændigheder". I sagen var de særlige omstændigheder, at man havde belånt ejendommene ved arveudlægget, og at arvemodtager af ejendommen havde givet arveafkald til fordel for den anden arving. SKAT havde også gjort gældende, at en beregnet afkastprocent på ejendommen i sig selv også var en særlig omstændighed - det tillagde Højesteret ingen vægt. Hvad der er særlige omstændigheder i øvrigt, er endnu ikke afgrænset i praksis. Skatteministeren har i maj 2018 stillet i udsigt, at de skal afgrænses nærmere i et styresignal - men dette er endnu ikke sket.

Udgangspunktet er "klart". En borger kan støtte ret på en værdi på +/- 15 procent af den seneste ejendomsvurdering. I en afgørelse fra efteråret 2018, SKM 2018.551 LSR, blev tingene dog sat på spidsen. I sagen havde en skatteyder i september 2015 købt en ejendom for 61.750.000 kroner. Tre måneder senere blev ejendommen solgt til to børn og to børnebørn til vurderingen minus 15 procent. Vurderingen var på 38 millioner kroner., hvorfor ejendommen blev solgt for 32,3 millioner kroner. Det udløste et tab på cirka 30 millioner kroner.

SKAT var af den opfattelse, at 1982-cirkulæret ikke kunne anvendes, bl.a. fordi vurderingerne blot var fremført år efter år. Det synspunkt kunne Landsskatteretten ikke tiltræde. Landsskatteretten fandt ikke, at der forelå særlige omstændigheder. Afgørelsen er klar og er i tråd med SKM 2007.431 LSR, der kom til samme resultat.

Udgangspunktets "klarhed" afsvækkes dog i nogen grad af, at SKAT har indbragt sagen for domstolene - derfor vil det klare udgangspunkt alligevel være behæftet med en vis usikkerhed.

Selskaber

Hvorledes foretages værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom mellem selskaber eller til/fra selskaber?

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter er beskrevet i Den Juridiske Vejledning, C.B.3.5.4.3. Som hovedregel kan man anvende den seneste ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Denne værdi kan ikke anvendes, hvis den ikke er et egnet udtryk for handelsværdien. Muligheden for at anfægte vurderingen tilkommer såvel SKAT som skatteyderen.

Reglen er en bevisregel. Kan det sandsynliggøres, at en ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for en handelsværdi, kan vurderingen ikke bruges. En sandsynliggørelse kan for eksempel ske ved at indhente en ekstern vurdering.

Anskues forholdene fra SKATs side, og betragtes den praksis, der foreligger, kan der udledes nogle typetilfælde.

? Det første tilfælde er, hvor der sælges en ejendom fra et selskab til selskabets hovedaktionær. Højesteret har i SKM 2007.153 H fastslået, at som udgangspunkt skal kostprisen lægges til grund, det vil sige det beløb, ejendommen har kostet plus senere afholdte forbedringsomkostninger, medmindre skatteyderen kan godtgøre, at de afholdte omkostninger ud over handelsprisen er afholdt i selskabets interesse.

? Det andet tilfælde er, hvor der foreligger videresalg i en situation, hvor der sælges en ejendom fra et selskab til en fysisk person, og hvor denne, for eksempel inden for de næste 12 måneder, videresælger ejendommen til en væsentlig højere pris. I denne situation er det let for SKAT at bevise, at den oprindelige værdi ikke svarede til handelsværdien.

? Det tredje tilfældet er, hvor SKAT har sammenlignelige ejendomme, for eksempel handel med ensartede ejerlejligheder. Man kan let beregne en præcis kvadratmeterpris, der udgør handelsværdien.

Ovennævnte kategorier af transaktioner mellem selskaber eller ud og ind af selskaber er derfor undergivet en værdiansættelsesnorm, der har en noget mindre fasthed end værdiansættelse efter 1982-cirkulæret.

Nye ejendomsvurderinger

Hvordan forventes retsstillingen at være, når der kommer nye ejendomsvurderinger?

Der er nye vurderinger på trapperne. Det sker 1. januar 2020 for parcelhuse m.v. og fra 1. januar 2021 for øvrige ejendomme.

De nye vurderinger vil antageligt medføre en værdimæssig stigning for ejerlejligheder, grunde og visse erhvervsejendomme. Som skatteyder kan man derfor have en interesse i at anvende de gamle, "lave" vurderinger, inden de nye vurderinger foreligger.

I forbindelse med indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov er det af Skatteministeriet tilkendegivet, at 15 procent-reglen forandres til en 20 procent-regel. Det hænger sammen med, at der blandt andet indføres en klagebegrænsningsregel indeholdende en 20 procent-regel. Der er derfor udsigt til, at 1982-cirkuærets rammer i en eller anden udstrækning omskrives. Ikrafttrædelse af denne omskrivning og indførelsen af 20 procent-reglen vil nok komme til at hænge sammen med, at den nye vurderingforeligger. Først på dette tidspunkt anvendes 20 procent-reglen.

Der vil blive fulgt op på dette interview, når der er klarhed over den fremtidige retsstilling.