Dansk Landbrugs ubetinget største udfordring i disse år er udover gælden, at gennemsnitsalderen på landmanden stiger og stiger og generationsskifter ikke bliver gennemført. Der kommer ikke ret mange nye landmænd i gang ved køb eller generations-skifte - faktisk er der ikke mange unge landmænd, som ønsker at træde ind i erhvervet. Der er ikke den samme interesse blandt de unge for at overtage landbrugsejendomme, som der var for 15-20 år siden. Spørger man en klasse på landbrugsskolen, vil 2-3 ud af 25 tilkendegive, at de vil være selvstændige landmænd/virksomhedsejere i landbruget. Resten vil oftest være rådgivere eller ansat i det primære landbrug. Der er ganske enkelt kun en ganske lille procentdel af den samlede mængde landbrugsejendomme, der kan generationsskiftes på den traditionelle måde i det næste årti. Det er jo tankevækkende, at der er ligeså mange rådgivere, som der er landmænd.
Årsagen? Ja - hvem vil risikere alt - familie, formue eller helbred, for et meget lille afkast, hvis man i stedet kunne leve et anstændigt liv med en god fast løn og ingen bekymringer? Og tilmed ikke være udstillet i medierne hver anden dag, som miljøsvin eller det, der er værre. Det kunne være nogle af argumenterne.
Der er således behov for at tiltrække investorer, fonde, selskaber, pensionsselskaber med mere, hvor landbrugsinteresserede i landbruget kan blive ansat og udøve deres færdigheder.
Tiltrække investorer
For en investor skal risiko stå mål med afkast - uanset hvilken investor dette måtte dreje sig om. Der vil være krav til afkast af investeringen, som landbruget tidligere ikke har kunnet præstere, men som der heller ikke har været tradition for at forholde sig til. Landbruget har i alt for mange år, måttet leve under, at det enten kan løbe rundt eller med et beskedent afkast på 1-2 procent. En investor vil minimum forvente 8-10 procent i afkast.
Dansk landbrug er et meget investeringstungt erhverv. Der skal bindes meget kapital i jord, driftsbygninger og materiel og i en lang tidshorisont. Det er produktionsanlæg, som kun med store investeringer kan omstilles til anden produktion. Dertil kommer, at de produkter, der produceres handles til variable verdensmarkedspriser, hvilket gør det svært at lave en valid kalkule på en 20-30 års investering.
Elementer, som indgår i en investors vurdering af afkastet, er dels den animalske produktions driftsbygninger beskaffenhed og restlevetid dels jordens bonitet og dyrknings-sikkerhed, udbytter og priser på afgrøder, svinekød og mælk. En væsentlig faktor i vurderingen er selvfølgelig salgsprisen på afgrøder, kød og mælk. Vil vi se vedvarende stigninger på korn og andre afgrøder, kød og mælk? Eller stemmer de seneste 10 års gennemsnit på afregningspriser meget godt med forventningerne til fremtiden. Ja, man kunne jo starte med at tage udgangspunkt i de seneste 10 års gennemsnit og dermed beregne, om dette modsvarer forventningen til et afkast på 8-10 procent.
Man kan jo have det standpunkt, at fødevarepriser på verdensplan er politisk bestemt, for hvis priserne stiger, vil den fattige del af verdensbefolkningen sulte, da de anvender størsteparten af den private indtjening til mad. Sult kan føre til folkevandringer og endnu større indvandringspres på de velhavende lande. Så når kornprisen stiger spekulationsmæssigt vil den i løbet af få år falde tilbage igen. Kalkulationsprisen på korn kunne meget vel ligge på 110-120 kroner pr. hkg. Det samme ser vi med hensyn til prisen på svinekød og mælk. Spørgsmålet er så, om 1 hektar god landbrugsjord, kan koste kroner 150-170.000 eller mere? Kan de lettere jorde koste 120-140.000 pr. hektar? Kan afkastet af jorden modsvare en forrentning af kapitalen og et afkast på 8-10 procent. Det bliver svært. Nu er renten ingenting og kornet kan ikke betale for forrentningen. Stiger renten til det dobbelte, det vil sige næsten ingenting, så kan den da slet ikke.
Når ejendomsmarkedet de kommende år bliver oversvømmet med landbrugsjord, tror vi, at vi vil se en yderligere tilpasning af jordpriserne - beregnet ud fra et krav om reelt afkast til ejer på ikke under 10 % efter afholdelse af omkostninger inklusivt driftsherre-løn. Vi vil i fremtiden se landbruget som en moderne virksomhed og ikke som en livsstil.
Hvad gør landbruget?
Dansk landbrug og dets rådgivere, har efter vores vurdering, haft alt for travlt med at dvæle ved fortiden og fortsat udøve landmandsrådgivningen gennem et tunnelsyn, hvor man ikke vil se verden omkring sig, men fortsat forsøge at udleve andelstanken og drift som de seneste 100 år. For det første er andelstanken vel ved at være uddød? Er landmanden ikke blot kautionisten i de store andelsvirksomheder? Er der reel indflydelse, eller er det verdensmarkedets priser og forhold, som styrer disse foretagender?
Kunne man forestille sig, at det blev tilladt at drøfte muligheder for, at de selvsamme andelsselskaber selv ejede primærproduktionen - mere end i dag, men hvor nuværende ejer (landmanden), i stedet var bestyrer? Dermed er det ganske vist, at landbruget tvinges til optimering og økonomisk styring.
Kunne man forestille sig, at udenlandske eller måske endog danske selskaber, overtog jorderne, lejede driftsbygninger ud til næste generation? Investoren vil måske tillade et nettoafkast af sin investering på 2 procent og håbe på værdistigninger på jorden. Landmanden overtager kun bygninger og produktion og skal således forrente en væsentligt mindre kapital og gæld. Denne model er indført ganske få steder allerede, men der kommer flere til - vi skal bare turde give fra os og indse, at vi er her for at tjene penge - det er investoren også!
Måske skulle pengeinstitutterne pulje deres nødlidende ejendomme i mindre ejendomsselskaber, ansætte en direktør, som således ansætter bestyrer af ejendommene. Ejendomsselskabet kunne være et aktieselskab, hvor både mindre og større investorer kunne købe aktier. Pengeinstituttet ejer måske 51 procent af aktierne, mens resten udbydes. Pengeinstituttet får derved forrentet deres investering i større grad, end med et nødlidende engagement, som pengeinstituttet alligevel ikke får afsat. Det er jo ganske vidst, at flere pengeinstitutter hellere lader ejendommene ligge og vente på bedre jordpriser, end at sælge en ejendom, hvor gælden for alvor er skåret til. Det er også ganske vist, at flere af de ejendomme som tømmes for dyr, aldrig bliver fyldt igen, men flere af disse ejendomme kunne med rette fortsætte.
Den unge generation
Det er flot og positivt, at så mange unge mennesker formår at spare op og for dem, som ønsker at overtage en ejendom, kan bibringe halve eller hele millioner til investeringen. Desværre er dette en dråbe i havet! De ejendomme som omsættes, hvor priserne er 30-40-50 millioner kroner, her forslår 1 million i opsparing desværre intet. Det dækker alene omkostningerne til det offentlige. Man kan med rette sige, at investeringer i fremtiden og sikring af generationsskifter, også må søge medvirkning fra det offentlige. Staten er simpelthen nødt til at slække på gebyrer og omkostninger i forbindelse med stempler etc. - det kunne være en form for statsstøtte til næste generation. Det unge menneske med 1 millioner på lommen, vil i dag ikke have mange argumenter hos pengeinstituttet eller kreditforeningen, når der skal modsvares en investering på de nævnte summer.
Den aktuelle indtjeningskrise, som mange ynder IKKE at kalde den, fordi vi jo kom på den anden side i 2017, skaber fortsat mange tomme ejendomme eller ejendomme, som er tvunget til omsætning. Der er bare ikke unge mennesker til at overtage, slet ikke til de priser, som fortsat florerer i markedet. Måske stiger jordpriserne i udlandet, måske stiger ejendomsværdierne igen i Danmark, måske?. Men faktum må være, at skal man investere i en virksomhed, i dette tilfælde et landbrug, så skal der være et afkast og dermed et afkast, som kan modstå det store ansvar, som følger overfor familie, økonomi og samfund. Vi skal have skabt nogle bedre forudsætninger end hidtil. Derfor er det vores vurdering, at gælden i dansk landbrug skal tilpasses og man kan ligeså godt gøre det nu, så vi dels sikrer nuværende generation, men så afgjort får det gjort attraktivt for næste generation, herunder professionelle investorer. Vi har brug for landbruget, men vi har desværre også brug for mere realistiske forudsætninger herunder jordpriser, men tillige realisme omkring afregningspriser.
Dansk Landbrug har lært et par nye udtryk de seneste par ord, nemlig fremstillingspris og konsolideringsnulpunkt. Du kunne jo for sjovt, prøve at regne tilbage på, hvad du måtte give for et landbrug med eksempelvis 400 køer, 1.000 søer, 10.000 producerede slagtesvin eller 15.000 skind, hvis dit krav til nulpunkt skulle modsvare en anden dansk virksomhedsejers forventninger til bundlinjen. Prøv at regne tilbage! Det er præcis sådan, investorerne gør. Vi er her for at tjene penge.
