Træg handel med landbrugsejendomme

Landeplagen fra 1950?erne med Osvald Helmuth ?Jeg gemmer mine 20 tønder land? var måske klogere ord end oprindeligt tiltænkt, for meget tyder på, at det ? uanset et mindre fald i priserne de næste par år ? har været en ualmindelig god forretning at investere i jord.

Siden 2000 er jordpriserne således steget med mere end 150 procent. Problemet er bare, at der via Landbrugsloven er krav til en sådan investering, der betyder, at jorden ikke kan anvendes som investeringsobjekt i traditionel forstand. Og hvad der tjenes på gyngerne, kan tabes på karrusellen i form af ringe lønsomhed ved at dyrke jorden samt en hertil knyttet husdyrproduktion.

Udbud og efterspørgsel passer

? Handelen går betydeligt langsommere end for bare et halvt år siden. Der er en slags stillingskrig mellem sælgere og købere. Den driftige og ekspanderende landmand holder igen for øjeblikket blandt andet, fordi finansieringen ikke glider så nemt som tidligere, siger statsautoriseret ejendomsmægler Per Møller Pedersen fra Landbogruppen i LandboMidtØst i Viborg.

Den ringe handelsaktivitet kan være noget af forklaringen på, at der ikke er konstateret nævneværdige prisfald på landbrugsejendomme. En lidt anden forklaringsvariant har Landbo Limfjords ejendomsspecialister Henrik Frier og Bjarne Dige samt økonomikonsulent Leif Lanng på, hvorfor jord- og ejendomspriser ikke på tilsvarende måde som villaer og ejerlejligheder er faldet adskillige procent.

? Der har i de seneste år været et betydeligt spekulationselement i de stigende priser, som nok har fremmet antallet af ejendomme til salg. Mange ejendomme er allerede solgt. Derved er udbuddet af ejendomme for øjeblikket naturligt lidt lavere. Dertil kommer, at i det omfang man kan, afventer man situationen og undlader at sætte ejendommen til salg nu, forklarer Leif Lanng.

De fremførte forklaringer bekræftes både af chefen for ejendomsafdelingen i Heden og Fjorden Landbrugscenter, Erik Jensen, og af statsautoriseret ejendomsmægler Mette Dyrbye Hersbøll, Roskilde.

? Markedet er meget afventende. Sælgerne er der, men er bange for at sætte ejendommen til salg nu. Og køberne er også afventende på grund af usikkerhed om den fremtidige indtjening i landbruget, siger Mette Dyrbye Hersbøll.

? Det er klart, at der altid vil være ejendomme, der skal sælges af forskellige grunde. Det kan typisk være familiebrug på 25 ? 60 hektar, hvor ejerne er gået på efterløn eller er pensioneret og nu gerne vil flytte i hus. Der kan være tale om sygdom, og der er også midaldrende landmænd, der enten skal udvikle eller afvikle, forklarer Erik Jensen.

Det er først i fjerde kvartal 2008, at stagnerende/faldene priser er registreret. På dette lidt spinkle grundlag er ejendomseksperterne ikke meget for at komme med en klar forventning til prisdannelsen det kommende år. Men én ting er sikkert: Jorden er en knap ressource, så derfor er der også enighed om, at set i det lange perspektiv er det nok ikke så ringe at eje jord.

Store friværdier

Den betydelige konjunkturgevinst, som har fundet sted gennem årene, har genereret store friværdier, især hos lidt ældre landmænd, der hen ad vejen har erhvervet jord til langt lavere priser end i dag.

Men fordi erhvervet ? og det gælder såvel svin, kvæg som planter ? ikke har været særligt lønsomt, er en stor del af konjunkturgevinsten belånt til investeringer og sågar til den løbende drift. Landbrugets samlede gæld er nu over 300 milliarder kroner, men ifølge Landbo Limfjord er det mere reglen end undtagelsen, at landmænd, der sælger ejendommen, kommer derfra med penge på lommen.

? Men der er nu tydelige likviditetsproblemer, som vil blive forstærket hen over foråret, fordi lånebetingelserne er strammet betydeligt op. Der er allerede meget mere fokus på rentabiliteten. Den skal være i orden som forudsætning for at låne, siger økonomikonsulent Leif Lanng.

Egentlige solvensproblemer er der tilsyneladende ikke. Måske er nogle få landmænd, der har erhvervet ejendom inden for de sidste to til tre år på kanten af at være teknisk insolvente. Men ofte er der tale om landmænd med et positivt driftsresultat. Og her viser bankerne ? trods finanskrisen ? forståelse med nødvendig, tålmodig kapital, er meldingen fra rådgivningskontorerne. Men der stilles krav om dokumentation for en fornuftig og dygtig ledet bedrift.

Når det kommer til forventninger til prisudvikling, er eksperterne ikke meget for at udtale sig. Der er dog en rød tråd, der er gennemgående: Man forventer ikke drastiske fald i jord-/og ejendomspriserne. Leif Lanng har dog en interessant melding: Renteudviklingen er meget vigtig.

- Den faldende rente, som vi oplever nu, vil være medvirkende til at fastholde en høj hektarpris. Med en rentesats på kun to procent kan en hektar jord forrente sig ved priser op til 250.000 kroner, siger han.

Landbrugsloven

På spørgsmålet om Landbrugsloven er en snærende lov, der indskrænker handlefriheden og dermed hæmmer strukturudviklingen, er svaret fra eksperterne overraskende nok, at loven gennem tiden er blevet lempet og tilpasset, så den i dag ikke er nogen nævneværdig hæmsko for erhvervets udfoldelsesmuligheder.

Det er ikke opfattelsen, at eksterne investorer ville føle sig særligt kaldet til at investere i landbruget, selvom loven eller mangel på samme ville hjemle ret til det. Endvidere bliver fortrinsstilling sjældent anvendt, og det er undtagelsen, at der gives medhold ved indsigelser.

Handelen med landbrug er altovervejende tilkøb af jord/ejendom af en bestående, veletableret landmand, der har behov for mere jord til den udvidede husdyrproduktion. Folkene fra LandboMidtØst skønner, at det måske er 80 procent af handlerne, når vi ser bort fra handelen med deltidsbrug under 30 hektar. Handel i forbindelse med almindeligt generationsskifte udgør måske omkring 15 procent, mens kun omkring fem procent er nyetableringer, vurderes det.

Selveje contra selskabsformer

Dansk Landbrugs særkende er selvejet. Landsbrugslovens regler om ejerform har nemlig betydet, at personligt ejerskab er den altdominerende ejerform.

Og selvom et stigende antal landbrug ejes af såkaldte landbrugsselskaber, blandt andet anpartsselskaber og aktieselskaber, skal landmanden have den bestemmende indflydelse i landbrugsselskabet. En afskaffelse eller lempelse af disse regler ville betyde, at eksterne investorer kunne tilføre branchen såvel kapital som nyt blod.

Men om det rent faktisk ville ske, er Erik Jensen ikke så sikker på.

? Jeg ser da gerne, at eksterne investorer skyder penge i landbruget, men det er jo et problem med de lave afkastgrader. En ekstern investor vil stille krav til drift, økonomi og afkast. Dette synspunkt er der tilsyneladende bred enighed om. I mange tilfælde vil anvendelse af virksomhedsordningen og handel med succession være at foretrække frem for dannelse af selskab, idet det mere er finansieringen end skattedelen, der er problemet. Og finansieringen kan ikke forenkles via selskaber, pointerer ejendomseksperterne.

Landbrugsloven

Lov om landbrugsejendomme regulerer struktur og ejerforhold i landbruget og indeholder derfor regler om køb og anden erhvervelse af landbrugsejendom mv. 

Formålet med loven er blandt andet at sikre en forsvarlig og flersidig anvendelse af landbrugsejendomme, som tager hensyn til såvel produktion som miljø og natur. Samtidig tilgodeser loven bosætning og udvikling i landdistrikterne.

Væsentlige delelementer

Bopælspligt

Ved erhvervelse af en landbrugsejendom skal erhververen senest 6 måneder efter overtagelsen tage bopæl på ejendommen. Der er krav om egen drift og særlige uddannelseskrav

Hvis ejendommen er under 30 hektar, kan bopælskravet dog opfyldes af en lejer

Kravet om bopælspligt gælder i 8 år

Hvis erhververen har flere ejendomme kan bopælskravet opfyldes ved at erhververen tager fast bopæl på én af disse ejendomme

Kravet om personlig bopælspligt (over 30 hektar) bidrager til at bevare selvejet

Uddannelseskrav

Ved erhvervelse af landbrugsejendomme over 30 hektar er der krav om landmandsuddannelse (for eksempel grønt bevis)

Ingen krav ved familiehandel

Visse muligheder for dispensation, for eksempel ved ansættelse af bestyrer

Ejerform

Der er krav om personligt ejerskab, men landmanden kan også eje gennem et landbrugsselskab (aktieselskab eller anpartsselskab eller lignende), såfremt han har bestemmende indflydelse i landbrugsselskabet

Øvrige medejere i landbrugsselskabet skal være familiemedlemmer

Dog kan institutionelle investorer også være medejer af et landbrugsselskab, hvis landmanden har bestemmende indflydelse 

Krav om egen drift

Landbrugsjorden skal dyrkes af ejeren, såfremt det samlede landbrugsareal er over 30 hektar

Kravet gælder i 8 år, men genopstår ved køb af suppleringsjord

Arealkrav og husdyrhold

Arealkravet, som afhænger af husdyrholdets størrelse, opgøres som den del af jorden, man skal eje til udbringning af husdyrgødning

Der er loft ved 950 DE

Over 950 DE skal al jord ejes.

Arealkravet kan nedsættes med en tredjedel ved anvendelse af tinglyste gylleaftaler eller forpagtningsaftaler

Virksomhedsformer

Selveje (enkeltmandsvirksomhed)

Ingen særlige krav til stiftelse af denne virksomhedsform

Ingen særlige kapitalkrav

Man hæfter personligt for al gæld stiftet i virksomheden med hele sin private formue

Interessentskab (I/S)

Virksomhed, som ejes og drives af to eller flere personer (interessenter)

Ingen særlige kapitalkrav

Interessenterne hæfter solidarisk for al gæld stiftet i virksomheden med hele sin private formue

Anpartsselskab (ApS)

Selskabsform, som ejes af én eller flere anpartshavere

Krav om en anpartshaverkapital på minimum 125.000 kr.

Selskabet skal registreres i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen

Anpartshaverne hæfter ikke for selskabets gæld, kun for anpartshaverkapitalen

Aktieselskab (A/S)

Erhvervsdrivende selskab ejet af aktionærerne

Krav om en aktiekapital på minimum 500.000 kr.

Selskabet skal registreres i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen

Aktionærerne hæfter ikke for selskabets gæld, kun for aktiekapitalen