Gennemskårede marker og omveje er blot nogle af de gener, der kan opstå, når et landbrugsareal eksproprieres. Som lodsejer er det ikke blot vigtigt at sikre sig, at ekspropriationsbeslutningen hviler på et lovligt grundlag. Du bør også som lodsejer sikre dig det korrekte grundlag for udmålingen af erstatningssummen for det tilfælde, at ekspropriationen lovlig kan gennemføres.
Hvorledes skal en lodsejer forholde sig, når han mødes med krav om ekspropriation?
En ekspropriationsproces kan både være tidskrævende og omkostningstung. For at undgå ressourcespild er det vigtigt, at eventuelle indsigelser mod ekspropriationen fremsættes på de rigtige tidspunkter og med det rette indhold.
Kommunale ekspropriationer besluttes af kommunalbestyrelsen, men det er taksationskommissionen, der træffer afgørelse om erstatningens størrelse. Ved de statslige ekspropriationer er det derimod ekspropriationskommissionen, der træffer afgørelse om såvel ekspropriationens gennemførelse som erstatningens størrelse. Muligheden for at påklage de enkelte afgørelser undervejs i ekspropriationsprocessen er afhængig af hvilken myndighed, der har truffet afgørelsen. Det betyder, at det ikke er ligegyldigt, hvornår eventuelle indsigelser fremføres.
Betingelserne for en ekspropriations lovlighed afhænger derimod ikke af, om der er tale om en kommunal eller en statslig ekspropriation, idet ekspropriationsbetingelserne ens.
Hvad skal lodsejeren særligt være opmærksom på?
Den første betingelse for en lovlig ekspropriation er, at beslutningen skal have hjemmel i lovgivningen. Som lodsejer bør du særligt overveje, om formålet med ekspropriationen kan "rummes" inden for den lovhjemmel, der er anvendt. Et kendt eksempel herpå er sagen vedrørende ?vejen i Vejen?, hvor Højesteret i september 2018, forenklet sagt, fastslog, at den anvendte hjemmel i elektrificeringsloven ikke kunne udstrækkes til at hjemle ekspropriation til virkeliggørelse af en kommunevej.
For det andet skal ekspropriationens gennemførelse være påkrævet af hensyn til almenvellet. Overvejelserne bør derfor gå på, om ekspropriationen er begrundet i almene samfundshensyn eller eksempelvis udelukkende i private eller finansielle hensyn. Derudover bør man stille sig selv det spørgsmål, om ekspropriationen er nødvendig for at opnå formålet med ekspropriationen, eller om indgrebet går videre end påkrævet.
For det tredje skal der betales en erstatning, der, jf. princippet i grundlovens § 73, skal svare til fuldstændig erstatning. Udgangspunktet er, at lodsejeren økonomisk skal stilles, som var ekspropriationen ikke gennemført. Inden ekspropriationsbeslutningen træffes, skal lodsejeren derfor være meget omhyggelig med skriftligt at gøre rede for de gener og de mulige tab, som ekspropriationen vil føre med sig. Det gøres hensigtsmæssigt ved at beskrive og dokumentere de dels midlertidige (fx afgrødetab og strukturskader) dels varige ulemper (fx defigurering, omveje eller lignende), som ekspropriationen medfører.
Det er tillige hensigtsmæssigt, at lodsejeren redegør for de (særlige) forhold og oplysninger, der har betydning for ejendommens værdi, herunder karakteren af ejendommens udnyttelsesmuligheder, jordbundsforhold, bonitet, forureningsniveau, beliggenhed, omfanget af beskyttet natur osv. Der kan også med fordel indhentes oplysninger fra tilsvarende handler eller fra rets- og taksationspraksis.
Et grundigt forarbejde, der såvel sandsynliggør som dokumenterer særlige forhold ved det eksproprierede, er med til at sikre, at lodsejeren også i praksis modtager fuld erstatning.
Er ekspropriationserstatning skattepligtig?
Erstatning bedømmes i skatteretlig henseende som udgangspunkt på samme måde som den udgift eller det aktiv, erstatningen træder i stedet for. En fravigelse fra dette princip kræver særlig hjemmel.
Fortjeneste opnået ved ekspropriation af fast ejendom, varige rådighedsbegrænsninger i ejendomsretten (som fx servitutpålæg) og ulempeerstatning for værdiforringelser på en evt. restejendom eller tilstødende ejendomme, beskattes ikke, idet fortjeneste opnået ved ekspropriation af disse aktiver omfattes af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1.
Skattefriheden gælder også i de tilfælde, hvor der indgås frivillig aftale om afståelse på ekspropriationslignende vilkår, hvis vilkårene for ekspropriation på tidspunktet for aftalens indgåelse var opfyldte. I praksis betyder det, at det er en betingelse for skattefrihed, at ekspropriation ville blive gennemført, hvis der ikke kunne opnås enighed om et frivilligt salg.
Som en konsekvens heraf må det anbefales, at lodsejeren sikrer sig behørig (skriftlig) dokumentation for ekspropriationsmyndighedens ekspropriationsvilje, inden lodsejeren accepterer et frivilligt salg som alternativ til en ekspropriation. Det kan fx ske ved indhentelse af en skriftlig erklæring fra ekspropriationsmyndigheden om dennes ekspropriationsvilje i det konkrete tilfælde. Kan ekspropriationsvilje ikke dokumenteres, er der ingen skattefritagelse iht. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1.
Fortjeneste opnået ved modtagelse af erstatning for ekspropriation af andre aktivtyper end fast ejendom, varige rådighedsbegrænsninger og ulempeerstatning for værdiforringelse på evt. restejendom eller tilstødende ejendomme er ikke omfattet af skattefritagelsesreglen. Sådanne ekspropriationserstatninger beskattes på sædvanlig måde. Det gælder eksempelvis ekspropriationserstatning for afgrødetab, driftstab, midlertidige strukturskader og erhvervsmæssige flytteomkostninger.
Skattefritagelsesreglen omfatter heller ikke skat af genvundne afskrivninger.
Giver ekspropriation momsretlige udfordringer?
En ekspropriationserstatning, der tilkendes i forbindelse med afståelse af en ejendom, er som udgangspunkt momsfritaget. Det betyder, at lodsejeren, selv om denne er momspligtig, ikke skal betale moms af erstatningsbeløbet.
Momsfritagelsen gælder imidlertid ikke, hvis det afståede er en byggegrund eller en nyopført bygning. I disse situationer skal den momspligtige lodsejer - i det omfang, at ekspropriationserstatningen vedrører den erhvervsmæssige anvendelse, fx landbrug ? betale moms.
Allerede når myndigheden varsler ekspropriation, skal lodsejeren gør sig klart, om en evt. erstatning vil være momspligtig eller ej, idet der bør tages højde herfor ved opgørelse af erstatningskravet i anledning af ekspropriationen. Tilsvarende er det væsentligt, at det af kendelserne fra taksations- eller ekspropriationsmyndighederne fremgår, om der ved erstatningsfastsættelsen er taget højde for, om erstatningen er momspligtig.
Da enhver lodsejer i henhold til grundloven har krav på fuldstændig erstatning, er det min opfattelse, at myndighederne naturligvis skal tillægge ekspropriationserstatningen moms i de tilfælde, hvor lodsejeren skal betale moms af erstatningssummen.
Henset til den usikkerhed, eller måske rettere uklarhed, der er på området, bør lodsejeren ved opgørelsen af erstatningskravet redegøre for, om en erstatning vil være momspligtig eller ej. Samtidig bør lodsejeren opfordre taksations- eller ekspropriationsmyndigheden til ved erstatningens fastsættelse af anføre, om erstatningsbeløbet er eksklusive eller inklusive moms. Hvis lodsejeren eller dennes rådgiver ikke er helt fremme i skoene i forhold til evt. momspligt, risikerer lodsejeren ikke at få fuld erstatning.
Det er sjældent i landbrugserhvervet, at lodsejere ikke er momspligtige, men det kan i særlige tilfælde forekomme. I sådanne situationer kan lodsejeren ikke ?afløfte? moms af de omkostninger, som lodsejeren er påført til f.eks. advokat-, revisor- eller vurderingskyndig bistand. For at sikre fuld erstatning for afholdte rådgiveromkostninger o.l., er det derfor væsentligt, at lodsejeren gør taksations- eller ekspropriationsmyndigheden opmærksom på, at lodsejeren ikke har fradragsret for moms. Gør han ikke det, opnår lodsejeren også kun 80 % erstatning for afholdte rådgiveromkostninger m.v.
