Seges har nu modtaget lovudkast om den såkaldte sælgerpantebrevsmodel i høring. Modellen omtales som en genanbringelse, men er reelt en periodiseringsregel. Efter udkastet kan en del af ejendomsavancen periodiseres, dvs. medregnes over en periode på op til 10 år, således at den kommer til beskatning over disse år i stedet for i afståelsesåret. Dette gæler for en del af avancen, der maksimalt kan udgøre 10 % af den kontante overdragelsessum. Medregningen af avancen skal ske med lige store årlige beløb.
Eksempel
-En ejendom er afstået for en kontant afståelsessum på 30 mio. kr., og sælgers ejendomsavance udgør 5 mio. kr. Der er udstedt et sælgerpantebrev med et pålydende på 5 mio. kr., som ved opgørelsen af ejendomsavancen er kursansat til kurs 80. Den del af ejendomsavancen, som kan udskydes, kan maksimalt udgøre sælgerpantebrevets kursværdi, hvilket vil sige 4 mio. kr., dog maksimalt 10 pct. af den kontante afståelsessum, hvilket vil sige 3 mio. kr. Beskatningen af en del af avancen på 3 mio. kr. kan dermed udskydes, mens 2 mio. kr. af avancen skal beskattes i salgsåret.
-Sælgerpantebrevet skal og bliver afdraget over 10 år med 500.000 kr. årligt. Ved hvert årlige afdrag på 500.000 kr. skal 20 pct. af afdraget (100.000 kr.) beskattes som kursgevinst hos kreditor (sælger) efter reglerne i kursgevinstloven. Endvidere skal sælgeren medregne 300.000 årligt som udskudt ejendomsavance.
Der er en lang række betingelser. Fx skal sælger få et tinglyst sælgerpantebrev, der mindst skal udgøre et kontant beløb svarende til den avance, der ønskes medregnet over perioden. Løbetiden for pantebrevet skal mindst svare til perioden for udskydelsen, og afdragene må ikke forfalde hurtigere, end med lige store årlige beløb. Ejendommen skal både før og i den efterfølgende periode anvendes erhvervsmæssigt, og det har konsekvenser, hvis ejendommen afstås/skifter anvendelse, eller hvis sælgerpantebrevet (delvist) indfries eller afstås.
Ved eventuel afståelse af sælgerpantebrevet skal en eventuel resterende udskudt avance medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som ejendomsavance i afståelsesåret. Det samme gælder ved en ekstraordinær indfrielse af sælgerpantebrevet og ved fx skift af anvendelse af ejendommen, sælgers død med videre.
Sælger skal medregne den udskudte avance i de indkomstår, som beskatningen er valgt fordelt på, uanset om der sker betaling på pantebrevet. Men konstateres der tab på fordringen, vil tabet uændret være fradragsberettiget efter reglerne i kursgevinstloven. Dette giver ifølge Seges en udfordring, da tab først kan fradrages, når de er endeligt konstaterede. Modellen indebærer desværre dermed ikke en genanbringelse af ejendomsavancen i anskaffelsessummen for sælgerpantebrevet. Dette ville have været en fordel, hvis det viser sig, at køber ikke kan betale.
Modellen skal være gældende for afståelser fra og med 2020. (Kilde: Landsbrugsinfo.dk)
Om forslaget siger Jens Jul Jacobsen og Jane Karlskov Bille, som er skatteeksperter hos Seges.
-Det er dejligt at have noget at forholde sig til. Der er nu kommet kød på udspillet. Det betyder meget for dem, som har været afventende. Det er god mulighed for at kunne finansiere en del af ejendommen. Og det kan lette generationsskifterne. Overordnet set er det fint, og det er en lettelse for køber ift. at få finansiering og for sælger ift. beskatningen af avancen.
Det gør det lettere at få generationsskifte igennem, men sælger skal påtage sig risiko for at låne ud til køber. Til gengæld er der lempelser i ift. skattebetalingen.
Rådet må være, at man skal finde en dygtig landmand at sælge til, da vedkommende har bedre mulighed for at afdrage, siger Jens Jul Jacobsen og Jane Karlskov Bille.
De tilføjer dog, at der også er udfordringer med lovforslaget.
- Hvis forslaget vedtages gælder det først fra 2020, så man skal vente på regelændringerne. Det skal først vedtages først i folketinget, og det kan være en udfordring på grund af kommende valg. Der er også en udfordring, hvis ikke køber kan betale. Der kunne vi godt have ønsket os en justering af fradragsmulighederne.
