Ekspropriation er et alvorligt indgreb

Overalt i Danmark gennemføres der offentlige anlægsprojekter, eksempelvis motorveje, byudvikling og mindre kommunale anlægsprojekter. Hvis en offentlig myndighed har brug for at råde over et bestemt areal for at gennemføre et projekt, kan myndigheden forsøge at købe arealer i fri handel, men hvis ejeren ikke ønsker at sælge, og den offentlige myndighed mener, at det er nødvendigt at råde over arealet, kan det blive nødvendigt at gennemføre en ekspropriation for at derigennem at tvinge ejeren til at afstå arealet. Tvangsmæssig afståelse af et areal er ekspropriation.

Et så alvorligt indgreb i den enkelte borgers rettigheder medfører fra tid til anden diskussioner af både politisk men også af juridisk karakter, og netop på det sidste har der igen været diskussion om nødvendigheden af, at en offentlig myndighed foretager et ekspropriativt indgreb.

For at ekspropriere stilles der krav om, at det er nødvendigt at foretage et sådant indgreb. Denne betingelse vil blive behandlet i næstfølgende artikel, ligesom en påtænkt lovændring vil blive behandlet.

Grundlovens paragraf 73

I henhold til Grundlovens § 73 er ejendomsretten som udgangspunkt ukrænkelig. § 73 lyder således:

Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.

Virkeligheden er imidlertid lidt anderledes, idet ejendomsretten ikke er ukrænkelig. Forholdet er det, at der alligevel kan eksproprieres, men at en ekspropriation kun er lovlig, hvis den er:

- nødvendiggjort af en almen interesse

- har hjemmel i lov

- sker mod betaling af fuldstændig erstatning

Erstatningsfri regulering

Et indgreb i den private ejendomsret er kun ekspropriation, hvis indgrebet rammer:

- en beskyttet rettighed

- en beskyttet rettighedshaver

- har karakter af pligtmæssig afståelse

Grundlovens § 73 omfatter enhver form for rettighed, men kerneområdet er dog fast ejendom. Også begrænsede rettigheder, eksempelvis leje eller servitutrettigheder nyder beskyttelse.

Hvis indgrebet rammer en beskyttet rettighed skal det vurderes, om rettighedshaveren også er beskyttet efter Grundlovens § 73. Beskyttet er ikke alene enkeltpersoner, men også andre retssubjekter, eksempelvis selskaber eller foreninger.

Hvis indgrebet angår en beskyttet rettighed og en beskyttet rettighedshaver, skal det vurderes, om der er tale om pligtmæssig afståelse. Netop dette punkt kan give anledning til tvivl.

Den vurdering, der foretages, baseres på, om indgrebet indebærer en overførsel af en ret, om indgrebet er konkret eller generel, hvilken begrundelse der er for indgrebet og endelig intensiteten af samme.

Et eksempel på en erstatningsfri regulering er, hvis en kommune pålægger et område en lokal-plan, idet en sådan som hovedregel ikke opfylder kravet om intensitet. Det kan dog ikke udelukkes, at lokalplanen kan være så konkret regulerende for enkeltpersoner, at den ikke er erstatningsfri.

Er en ekspropriation lovlig?

En ekspropriation kan kun ske, hvor almenvellet kræver det. Almenvellet er ikke nærmere defineret i Grundloven, men i teorien er det defineret således, at en foranstaltning anses for at tjene almenvellet, så betyder det ikke andet, end at den ud fra saglig samfundsmæssig vurdering anses for ønskelig, altså gavnlig, nyttig og retfærdig.

Afgrænsningen er en politisk vurdering. Eksempelvis er det ret klart, at en ekspropriation med henblik på etablering af veje og institution ligger indenfor almenvellet.

I relation til at afgrænse almenvellet, har der dog ofte været debat, eksempelvis om hvorvidt der kan eksproprieres til fordel for en golfbane.

Der er flere eksempler i praksis på, at det har været lovligt at ekspropriere det areal til en golfbane, der har været nødvendigt for at anlægge en sådan, men netop anlæg af golfbane illustrerer hvilke delte meninger, der kan være om, hvad der tjener almenvellet bedst.

En anden diskussion har været, om der kan eksproprieres til fordel for private. Hvis der er almen samfundsmæssig interesse i afståelse til en privat, er det lovligt, men kravene til begrundelse for nødvendigheden er i så fald ekstra store.

Andre kriterier, som skal være opfyldte, er nødvendighedskravet og lovhjemmel. Disse to elementer behandles i en artikel i næstfølgende blad.

Fuldstændig erstatning

Udgangspunktet for erstatningsfastsættelsen er fastlagt i Grundlovens § 73, nemlig at der skal betales fuldstændig erstatning. Erstatningen skal sikre, at ejendommens ejere har sin formue intakt, altså sikret imod økonomisk tab. Erstatningsfastsættelsen er hverken beskrevet i Grundlovens § 73 eller anden lovgivning.

Der har med tiden dannet sig en righoldig praksis for, hvorledes erstatninger fastlægges. Disse erstatninger er for så vidt angår jord ofte lokalbestemte, hvilket naturligt udspringer af, at jordpriserne i landet er vidt forskellige.

Den absolut væsentligste post i erstatningsfastlæggelsen er erstatning for arealafståelsen. Det tidspunkt, der er afgørende for vurderingen af erstatningsbeløbet, er det tidspunkt, hvor ejeren får meddelelse om en ekspropriationsbeslutning.

Ved afståelse af fast ejendom er det udgangspunktet, at erstatningen fastlægges i overensstemmelse med ejendommens værdi i såkaldt handel og vandel.

Ejendomsværdi i handel og vandel defineres oftest som det ejendommen vil kunne indbringe ved salg i et frit og åbent marked indenfor en rimelig salgsperiode.

Der har været flere forsøg på at ændre erstatningen fra handelsprisen til i stedet at tage udgangs-punkt i brugsværdien. Helt at anvende brugsværdien kan ikke afskrives, men det er yderst sjældent, at denne metode har været anvendt.

Genanskaffelsesværdien af det beløb, som ejeren skal betale ved køb af en tilsvarende ejendom. Den absolutte hovedregel er, at ejeren ikke har krav på at få genanskaffelsesværdien erstattet, men alene handelsværdien. Der kan dog være så specielle ejendomme, som det ikke vil være muligt at genanskaffe, hvilket kan bevirke, at der lægges vægt på genanskaffelsesværdien.

Fastsættelsen af handelsværdien for afståelse af fast ejendom tager som oftest udgangspunkt i taksationspraksis og sammenlignelige handler i området. Dertil udnyttelsesmulighederne i henhold til den offentlige planlægning og forventning som følge af offentlig planlægning i området.

I praksis er den største faktor sammenligningshandler, men undertiden kan det være vanskeligt at finde relevante emner.

Det er muligt, at dette kan kombineres med, at ejeren har fået købstilbud fra andre, eller der kan tages udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering. Sidstnævnte er dog yderst sjældent. Det er af afgørende betydning for fastsættelse af ekspropriationserstatningen hvilke udnyttelsesmuligheder, der er knyttet til ejendommen. Kan ejendommen udelukkende anvendes til offentligt formål eller til intensive boligbebyggelser vil det naturligvis afstedkomme en betydelig forskellig værdi-fastsættelse.

Der kan være værdistigninger, der baseres på en forventning om, at landzonejord, som er beliggende tæt på bymæssig bebyggelse, i løbet af relativ kort tid vil kunne inddrages til bymæssig bebyggelse, og som følge deraf taler man om, at der er knyttet en forventningsværdi til arealet. Forventningsværdien er afhængig af ejendommens fremtidige udnyttelsesmulighed og det tidsmæssige forløb heraf. Der kan være konkrete forhold omkring en fast ejendom, der trækker i retning af en nedsat erstatning. Eksempelvis tidligere pålagte byggelinjer, forurening eller jordbundsproblemer.

Bygningernes værdi har også betydning ved fastsættelse af erstatning. Eksempelvis hvis der eksproprieres en landbrugsejendom i drift. Skal erstatningen så tage udgangspunkt i det tab, der afledes som følge af indskrænkning af ejendommen driftsmæssigt, eller skal der tages udgangspunkt i en forventningsværdi til jord, som måske kan inddrages i byzone. Her må man således vælge metode.

I næste artikel behandles beskatningsspørgsmålet, ekspropriationsprocessen og nødvendighedskravet mere indgående ligesom den nye lovændring vil blive gennemgået.