I min artikel i seneste nummer af Maskinbladet stillede jeg spørgsmålet: Hvem bestemmer, om landmanden kan overleve?

Også efterfølgende har jeg fået spørgsmål om, hvorvidt jeg tror, at en bank eller en kreditforening vil lukke en landbrugsbedrift. Overlevelse er ikke et spørgsmål om tro, men er baseret på en kreditmæssig vurdering fra marginalpanthaverens side, hvori dog også i betydelig grad indgår elementer som landmandens dygtighed og tillid til landmandens omstillingsparathed. I denne artikel gives anvisninger på, hvorledes den enkelte landmand selv kan få en indikation af, om marginalpanthaveren lader ham overleve eller ej.

Artiklen fortsætter efter annoncen

Vurderingsprincipper

En stillingtagen til en landmands overlevelsesevne eller -mulighed forudsætter, at der foretages en uvildig vurdering af landbrugsbedriften - en vurdering, der skal baseres på en forrentningsevneberegning, dels på kort sigt, dels på længere sigt. Vurderingen skal tillige være baseret på, hvad bedriften som alternativ vil kunne sælges til på auktions- eller konkursvilkår ved gennemførelse af tvangssalg i løbet af tre måneder. Der har i ejendomsmæglerkredse været en tendens til, at kontantvurderingen eller konkursvurderingen ikke foretages. Det kan enten skyldes, at vurderingsmanden ikke er blevet anmodet om det, eller at en sådan vurdering vil være for "afskrækkende" både for landmanden og måske i særdeleshed for marginalpanthaveren.

I landbrugsbedrifter, hvor Statens Administration (YJ-lån) er involveret, fremgår det direkte af Vejledning om frivillige gældsordninger for statslån og statsgaranterede lån til jordbrugere, pkt. 3.2, at vurderingen tillige skal indeholde værdien af landbrugsbedriften i hurtig handel. Ved hurtig handel forstås i henhold til vejledningen, at der skal gennemføres et salg inden for tre måneder opgjort på kontantbasis, og hvor denne vurdering - medmindre der foreligger holdepunkter for et større nedslag - skal reduceres med mindst 6 procent til dækning af sædvanlige handels- og liggeomkostninger med videre.

En undersøgelse baseret på salg af landbrugsbedrifter under rekonstruktionsbehandling, som jeg har gennemført, viser, at den salgspris, der er konstateret, i gennemsnit har været 15,2 procent lavere end vurderingsprisen baseret på salg under fortsat drift. Udviklingen de senere måneder har vist, at afstanden mellem vurderingspris og realiseret salgspris bliver større og større. Det betyder alt andet lige, at har landmandens pengeinstitut, der forestår driftsfinansieringen, ikke sikkerhed - i hvert fald delvist - inden for 80 procent af vurderingssummen i handel og vandel, vil banken normalt trække sig. Det vil sige, at der lukkes for yderligere træk på kassekreditten med den konsekvens, at fremtidig drift, herunder afviklingsdrift, må finansieres af førsteprioritetspanthaveren - normalt en kreditforening. Det anførte kan illustreres ved to tilnærmelsesvis dugfriske eksempler.

Eksempel 1

Vurdering i handel og vandel 35.000.000 kr.

Vurdering ved strakssalg 32.000.000 kr.

Artiklen fortsætter efter annoncen

Restgæld til førsteprioritetspanthaveren 30.500.000 kr.

Eksempel 2

Vurdering i handel og vandel 23.661.650 kr.

Vurdering ved strakssalg 19.900.000 kr.

Restgæld til førsteprioritetspanthaveren 15.500.000 kr.

Faktisk salgspris 18.450.000 kr.

Artiklen fortsætter efter annoncen

Kassen lukker

I eksempel 1, hvor ejendommen endnu ikke er solgt, besluttede banken efter to dages betænkningstid at lukke kassen. I eksempel 2 blev det besluttet at iværksætte en salgsproces på op til max fem-seks uger for at få afdækket den reelle værdi af ejendommen/få afsøgt mulighederne for salg til en acceptabel pris, inden kasse blev lukket. Ejendommen blev solgt efter en seksugers salgsproces. Den faktiske salgspris androg 77,97 procent af vurderingsprisen i handel og vandel og 92,71 procent af vurderingsprisen baseret på strakssalg.

Begge pengeinstitutter vurderede, at risikoen for driftsunderskud i en afviklingsperiode ville være mere sandsynlig end opnåelse af et provenu til delvis dækning af bankens andenprioritetstilgodehavende ved finansiering af afviklingsdriften med henblik på gennemførelse af muligt salg i fri handel. I de to eksempler androg restgælden henholdsvis 87,2 procent og 65,5 procent af vurderingsprisen i forhold til salg i fri handel. Når pengeinstitutter selv i sådanne situationer afstår fra at finansiere fortsat (afviklings)drift, skal det selvfølgelig ses i sammenhæng med, hvornår på året beslutningen skal træffes. Skal beslutningen træffes eksempelvis i marts-april måned, står der betydelige likviditetstræk for døren i form af udlæg til gødning, kemikalier, såsæd og ofte tillige maskinstationsudgifter. Dette skal ses i sammenhæng med, at en afviklingsdrift ofte er mere omkostningstung end en normal drift (hvis der i dagens Danmark er noget, der kan betegnes som "normal" drift). Var ejendommen i eksempel 2 ikke solgt efter en intensiv salgsproces inden forårsarbejdet for alvor var kommet i gang, ville konsekvensen være afsigelse af konkursdekret over landmanden med afvikling af bedriften, hvilket alt andet lige ville resultere i en betydeligt lavere salgspris.

Realisme

Det er også flere gange i disse spalter blevet anført, at både landmanden og dennes primære rådgivere skal være realister. I påskedagene læste jeg et landbrugscenters driftsoverslag vedrørende køb af en malkekvægsbesætning, hvor det af forudsætningerne fremgik, at der var taget afsæt i en mælkepris for standardmælk på 2,65 kr. pr. kg EKM. Dette oplæg skal sammenholdes med, at mælkeprisen på dette tidspunkt netop var reduceret til 2,04 kr. pr. kg. I den forbindelse er det væsentligt at have fokus på følsomhedsanalyser, således at der ved fravigelse af budgetforudsætningerne er plads til en regulering af kassekreditrenten, og det gælder i særdeleshed i situationer, hvor der på det tidspunkt, beregningerne foretages, aktuelt er en lavere mælkeafregningspris, end det der fremgår af budgetforudsætningerne (tilsvarende reguleringsklausuler er selvfølgelig også påkrævede, hvor driften primært påvirkes af afregningsprisen for grise/svin).

Skal man acceptere?

Uanset hvor ubehageligt det er, og hvor uretfærdigt det også for nogen vil kunne føles at måtte opgive drømmen om at blive pensioneret som selvstændig landmand, er det desværre den barske virkelighed for mange. Det er ikke ensbetydende med, at man blot skal sætte sig hen i et hjørne og surmule. Mange forhold skal afklares. Selvom bedriften har været underskudsgivende, er det ikke ensbetydende med, at der ikke kan stiftes skattekrav i forbindelse med salget af bedriften. Det er derfor væsentligt, at afviklingen gennemføres efter en nøje tilrettelagt plan - en plan der gerne må være afstemt med eller aftalt med de finansielle kreditorer. Planen skal gerne være udtryk for en win-win-situation, selvom de fleste landmænd måske ikke opfatter et (tvangs)salg som en win-situation. Landmandens upside ligger i at få bedriften solgt på en måde, der ikke udløser nye skattekrav som følge af beskatning af genvundne afskrivninger eller ejendomsavanceskat og dermed hæftelse for landmandens ægtefælle, men på en måde, der gør, at landmandens gæld bliver saneret i forbindelse med salget af landbrugsbedriften. Ikke alle afviklingsmodeller er lige gode. Det er de aktuelle forhold på den enkelte bedrift, der er afgørende, og det er væsentligt, at den enkelte landmand og dennes familie er ordentligt klædt på, når han eller andre for ham konstaterer eller træffer beslutningen om, at fortsat drift er "no go".