Selvom landmænd kan være økonomisk presset i længere tid, kommer det egentlige økonomiske sammenbrud ofte som en overraskelse, ikke blot for landmanden, men også for hans kreditorer. I denne artikel fokuseres på, hvorledes udlejere og i særdeleshed bortforpagtere kan sikre sig betaling af aftalt leje og forpagtningsydelser.
Udleje og bortforpagtning
Lovgivningen om leje og forpagtning er kompliceret. Dels opereres med en (almindelig) lejelov, dels med en erhvervslejelov. Forpagtning omfattes ikke af lejelovgivningen. Forpagtningsaftaler er undergivet dansk rets almindelige regler om aftalers indgåelse og ugyldige aftaler - primært aftaleloven.
Erhvervslejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Det vil sige, at lejemål, der omfatter stalde, lader og lignende reguleres af erhvervslejeloven. Den almindelige lejelov gælder ved leje - herunder fremleje - af hus eller husrum. Leje/udleje af medarbejderboliger reguleres derfor af lejeloven. I forhold til artiklens emne er det imidlertid ikke så afgørende, hvilken lejelov der regulerer lejeforholdet. Det hænger sammen med, at der i lejeaftaler sædvanligvis opereres med, at lejen betales forlods, enten hver den 1. i måneden eller hver den 1. i kvartalet. Indgås en lejeaftale på sådanne vilkår, er udlejeren stort set sikret lejebetalingen. Det gælder i særdeleshed, når det er aftalt som et vilkår i lejeaftalen, at der skal betales depositum. Herved sikrer udlejeren sig, at der er penge til betaling af husleje og også penge til istandsættelse efter lejerens fraflytning, selvom der måtte være en mindre huslejerestance.
Anderledes forholder det sig normalt ved forpagtningsaftaler, hvor det forpagtede består af jordtilliggender. Der kan aftales samme vilkår for betaling af forpagtningsydelsen som gælder efter lejelovgivningen, og i så fald er bortforpagteren også nogenlunde sikret i tilfælde af forpagterens økonomiske nedbrud. Det er dog undtagelsen, at forpagtningsaftaler er affattet med pligt til månedlig eller kvartalsvis forudbetaling af forpagtningsydelsen. Det kan være svært at udtale sig om, hvad der er sædvanligt i forhold til betaling af forpagtningsydelsen. De forskellige rådgivere, der medvirker ved udarbejdelse af forpagtningsaftaler, synes alle i et eller andet omfang at anvende typeformularer, der ikke nødvendigvis er udarbejdet på et tidspunkt, hvor der som nu bestemt kan være risiko for, at forpagteren ikke kan betale til forfaldstid.
Betalingsbetingelser
Ofte ses eksempler på, at forpagtningsydelsen betales årligt eller halvårligt. Når der er tale om årlig betaling af forpagtningsydelsen, er denne ofte aftalt til betaling medio december, eventuelt den 15. december. Denne forfaldsdato er selvfølgelig valgt, fordi EU-støtten på dette tidspunkt forventes at være udbetalt. De senere år ses med samme begrundelse flere eksempler på, at forpagtningsaftalers betalingsvilkår er flyttet fra tidligere på året til medio december. Hvor der opereres med halvårlige forpagtningsydelser, synes det også at være hovedreglen, at 2. rate forfalder efter det tidspunkt, hvor EU-støtten forventes at være udbetalt. Alt andet lige betales forpagtningsydelsen ikke forlods, og ofte gives endog betydelig kredit. Det gør bortforpagteren sårbar.
Når forfaldstidspunktet for enten en årlig, halvårlig eller kvartårlig forpagtningsydelse er aftalt til forfald, efter at EU-støtten er udbetalt, hænger det selvfølgelig sammen med en forventning både hos bortforpagteren og forpagteren om, at forpagterens likviditet efter udbetaling af EU-støtten er tilstrækkelig til at betale forpagtningsydelsen. Opfyldelse af denne forventning forudsætter imidlertid, at forpagteren ved udbetaling af EU-støtten får fri rådighed over støtten. Det gør forpagteren ofte ikke, idet forpagteren har meddelt sit pengeinstitut transport i EU-støtten. Fra praksis kendes flere eksempler på, at EU-støtten udbetales til landmandens pengeinstitut, hvor pengeinstituttet efterfølgende opsiger engagementet og anvender det modtagne EU-støttebeløb til nedbringelse af pengeinstituttets tilgodehavende hos forpagteren. Det betyder, at bortforpagteren ofte står med et betydeligt simpelt tilgodehavende, som ikke vil blive dækket, eller som kun vil blive delvist dækket med en beskeden dividende i forbindelse med afviklingen af forpagterens bedrift, hvad enten afviklingen sker i form af en frivillig afvikling, rekonstruktion, brugeligt pant eller konkurs.
Undgå lang næse
Der er flere måder, som bortforpagteren kan sikre sig på.
For det første ved at kræve månedlig eller kvartalsvis forudbetaling af forpagtningsydelsen, på samme måde som udlejere normalt kræver det.
For det andet ved at kræve sikkerhedsstillelse for forpagtningsydelsen. Det gælder, hvad enten forpagtningsydelsen er aftalt at skulle betales som en årlig, halvårlig eller kvartårlig forpagtningsydelse. Sikkerhedens størrelse vil selvfølgelig være forskellig, afhængig af om der er tale om årlig, halvårlig eller kvartårlig kredit på forpagtningsydelsen.
For det tredje ved transport i forpagterens tilgodehavende i EU-støtte eller anden form for sikkerhed i fordringer, der tilkommer forpagteren. Det kan i relation til forpagtere, der driver svineproduktion, være sikkerhed i andelshaverindskud i slagteri og for mælkeproducenters vedkommende sikkerhed i andelshaverindskud i mejeri. For forpagtere, der driver planteproduktion, kan sikkerheden bestå i sikkerhed i andelshaverindskud i aftagervirksomheder som kartoffelmels- og sukkerroevirksomheder.
Mange vil nok allerede på nuværende tidspunkt have rystet på hovedet i forhold til de nævnte forslag. Vil forpagterens pengeinstitut acceptere at notere en transport, der har forrang frem for forpagterens pengeinstituts transport? Det er bestemt en god indvending. Vil forpagterens pengeinstitut hverken stille den nødvendige pengeinstitutgaranti eller acceptere primær transport til bortforpagteren, er det ikke muligt at få sikkerhed for forpagtningsydelser, der betales bagud. Bortforpagteren må herefter vurdere, om han vil acceptere en mindre økonomisk risiko ved at aftale forpagtningsvilkår med månedlig eller kvartalsvis forudbetaling af forpagtningsydelsen, eller om bortforpagteren vil afstå fra at bortforpagte til den pågældende forpagter.
Servicetjek
Læsning af de forpagtningsaftaler, man som praktiker kommer i nærheden af, indikerer et behov for, at i hvert fald enkelte af landbrugets rådgivere foretager et servicetjek på de forpagtningsaftaleskabeloner, der anvendes, og som i nogle tilfælde - landbrugskrisen taget i betragtning - mere er at opfatte som en lottokupon end som et sikkerhedsdokument.
