Rådgivning i forbindelse med køb og salg af landbrug er på en række punkter forskellig fra almindelig hushandel.
Købesummen er større. Der er flere muligheder, når det gælder skat og finansiering. Blandt andet derfor er der flere rådgivningstimer i at sælge et landbrug. Og følgelig er honoreringen også større.
- Der er nok 10 gange så meget rådgivning i forbindelse med landbrug som ved en almindelig hushandel. Huskøbere er dækket ind af forbrugerbeskyttelse, fortrydelsesret med videre, og der er ingen landbrugslov. Vil man købe, kan man købe. Handel med landbrug er meget mere komplekst, siger Jan Vistisen, som er statsautoriseret ejendomsmægler hos EDC i Videbæk og har en fortid som økonomi- og regnskabskonsulent.
Mere rådgivning fremover
Fremover vil der endda blive endnu mere rådgivning forbundet med at købe og sælge landbrug, for handlerne bliver stadig større og mere komplicerede.
- At der bliver færre, men større enheder betyder endnu mere rådgivning. For jo større de bliver, jo mere er der at tage højde for. Og finansieringsdelen bliver ikke nemmere, jo større landbrugene bliver, siger Poul Erik Nielsen, som er indehaver af EDC i Videbæk.
Udviklet på flere områder
EDC-mægleren i Videbæk har specialiseret sig i alle typer landbrug. Firmaet er 40 år gammelt, med Poul Erik Nielsen som ejer de seneste 22 år. I den tid har firmaet udviklet sig fra at være et enmands-foretagende til nu at beskæftige fem mæglere og tre på kontoret.
- Men det har også udviklet sig fra at være et helt traditionelt firma, der handlede med alt, til nu i særdeleshed at være specialiseret i landbrug, fortæller Poul Erik Nielsen.
Den udvikling er sket inden for de seneste fem år, og det er der intet unaturligt i.
- En landmand har heller ikke længere både heste, køer, svin og så videre. Han specialiserer sig for at få stordriftsfordele og ekspertise. Det samme gælder for en mægler, siger Poul Erik Nielsen.
- Vi har valgt landbruget, fordi vi kan lide det. Vi er alle fra landet, kender landbruget og synes om den branche, fortsætter han.
Millioner at spare
At handel med landbrug er en mere kompleks størrelse end almindelig hushandel har både betydning for sælger og køber. Således kan forskellen på god og dårlig rådgivning i visse tilfælde gøres op i millioner af kroner.
- For sælger er der mange skattekroner at spare ved at skrue det rigtigt sammen, og der kan altid hentes noget i salget ved at optimere skattedisponeringen, fortæller Jan Vistisen.
- Skatten er ofte større end gælden, og det er en variabel størrelse, som kan stilles ind på flere måder. Gælden kan vi ikke sådan jonglere med, fortsætter han.
- Så der kan være millionbeløb at spare ved at skrue skattedelen rigtig sammen ved et salg, konkluderer han.
Skal kunne indfri ambitionerne
Selvom mægleren er betalt af sælgeren, skal der også tages hensyn over for en potentiel køber, understreger Poul Erik Nielsen og Jan Vistisen.
- Det er vigtigt at rådgive køber om mulighederne på gården fremover. Hvis driften her og nu for eksempel ikke giver en stor nok indtjening til at honorere både rentebetaling og forsørgelse af en børnefamilie, er det nødvendigt at kigge på udvidelsesmuligheder. Sådanne ting hjælper vi med, fortæller Poul Erik Nielsen.
I den forbindelse er det vigtigt for mægleren at spore sig ind på hvilken type køber, man sidder overfor.
- Vil han drive en enmandsbedrift med 80 køer, eller er det en person med ambitioner i brystlommen. I så fald er vi nødt til at kigge på, om der er plads til hans ambitioner på bedriften. Og om bankbogen matcher ambitionerne, siger Poul Erik Nielsen.
Unge skal købe flere gange
For unge er det ofte et problem, at pengepungen ikke matcher ambitionerne. Prisen for at etablere sig som landmand i Danmark er alt for høj til, at unge uden videre kan gøre det.
Rådet fra EDC i Videbæk er at starte i det små tidligt og senere købe drømmegården.
- Ejendomme bliver handlet dyrere end deres afkastevne. Det gør, at man skal kunne stille egenkapital til rådighed uden krav om forrentning. Og de unge, danske landmænd har typisk ikke sparet meget op, siger Jan Vistisen.
- Derfor skal de først over en mindre bedrift, fortsætter han.
Priserne på jord og fast ejendom er de senere år steget kraftigt og i en målestok, så en almindelig lønmodtager slet ikke har kunnet følge med.
- Derfor gælder det om at købe i en ung alder. Og der skal være jord til. Ved 30-års alderen kan man sælge og bruge friværdien til at købe en rigtig produktionsejendom, siger Jan Vistisen.
Jordpriser vil fortsat stige
EDC i Videbæk har solgt til unge i begyndelsen af tyverne, som har købt en mindre ejendom og samtidig beholdt sit arbejde som eksempelvis fodermester eller medhjælper på en anden gård. Det typiske køb på dette tidspunkt er en fritidsejendom med 25 hektar jord.
- Efter nogle år kan de rykke op og købe en første klasses gård, siger Jan Vistisen.
På den måde vil man også fremover kunne kom ind i branchen, vurderer EDC i Videbæk.
- Jeg tror, at prisen på jord bliver ved med at stige, så længe vi har en lav rente. Men det er ikke sikkert, at resten af ejendommen bliver mere værd, for produktionsdelen kan ikke blive ved med at stige, siger Jan Vistisen.
Det hænder også, at små ejendomme over en lang periode bliver bygget op til store ejendomme. Men det hører til sjældenhederne. Man får oftest en større gård ved at sælge den gamle og bruge værditilvæksten til at finansiere købet af en større.
Kræver erfaring at prisfastsætte
For at kunne finde den rette køber til en gård er det vigtigt at have et kundekartotek at trække på. Hos EDC i Videbæk er det opbygget gennem adskillige år i branchen, og dermed er der altid købere til rådighed, når en ejendom sættes til salg.
- I hovedtræk er vores opgave at ramme den rigtige pris, at have købere til rådighed og have et godt samarbejde med rådgivere, revisorer og advokater, så de har tillid til os. Den slags bygges op gennem mange år, siger Poul Erik Nielsen.
- Ellers er det for os et spørgsmål om at finde ud af, hvad den skarpe pris på gården er. Det vil sige, hvor meget sælger kan få ud af gården, samtidig med at køber får en fornuftig tilværelse, siger Poul Erik Nielsen.
Kvæggårde har i mange år været efterspurgte af hollændere. EDC i Videbæk har i gennemsnit en hollandsk familie, der ønsker at købe, pr. dag. Til sammenligning er der en dansk familie om ugen. Svinegårde bliver stadig primært købt af danske landmænd, men markedsføringen begynder nu i Holland.
Kosmetik betyder meget
Ikke kun økonomien spiller en rolle, når ejendommen skal sælges. Som sælger kan man komme langt med kosmetiske indgreb.
- Det er sværere at sælge de ejendomme, som ikke er blevet passet de senere år. Og man skal huske på, at der er mere at passe ved en landejendom end ved en ejendom i byen, siger Jan Vistisen.
Ofte er det ikke store ting, der skal til.
- Med få nemme indgreb kan man gøre ejendommen mere attraktiv for køber. Generel oprydning, sørge for at gruset i indkørslen ligger pænt og den slags, siger Poul Erik Nielsen.
Selvom det måske ikke lyder af meget, er den slags vigtigt.
- Det er ikke dyre ting, men de betyder noget. Som køber er det oplevelsen, når han kommer ind på ejendommen, der sætter sig. De første fem minutter betyder meget, siger Jan Vistisen.
I den forbindelse benytter man sig også af nogle salgstricks som mægler.
- Det gælder om at begynde og slutte af med noget godt. Er stuehuset godt, så begynder man med at vise det frem. Det afsluttende indtryk skal også være positivt, siger Poul Erik Nielsen.
- Man slutter i hvert fald ikke af omme ved møddingen, supplerer Jan Vistisen med et smil.
Vil blive færre mæglere
Begge mæglere er overbeviste om, at strukturudviklingen på landbrugsområdet vil have en afsmittende virkning på mæglersiden.
- Vi er syv-otte mæglere i Jylland med landbrug som speciale, men det antal bliver halveret i løbet af de kommende år. Vi vil dog stadigvæk være tilbage, siger Poul Erik Nielsen med overbevisning i stemmen.Foto1:
