Værd at vide om totalentreprise

Mange store staldbyggerier bygges i dag i såkaldt totalentreprise, hvor én entreprenør sørger for det hele, herunder både projektering, råhus og teknikken.

Det lyder for mange dejligt besnærende at kunne læne sig tilbage og lade ét firma overtage alt, mens man selv kun skal præstere betalingerne. Men alt for mange bygherrer vil vide, at så let går det sjældent.

Belært af mindre gode erfaringer fra en række bygherrer og byggeprocesser, så vil vi hermed gerne informere om væsentlige faldgruber. Hvis man er bevidst om disse – og at det ikke er helt tilbagelænet at bygge i totalentreprise – så kan man sagtens få totalentreprisen til at blive en gennemgående positiv oplevelse.

Hent altid flere tilbud hjem

Når man henter et tilbud hjem fra en totalentreprenør – så er det umuligt at vide, om dét er den rigtige pris – uden at have hentet flere priser hjem. I øjeblikket ser vi enorme prisudsving ved licitationerne i projekter, der er udbudt i hovedentreprise – fra 5 – 40 % på helt enkle byggerier som maskinhuse og boliger – så det er med indlandsis i maven, at man skriver under på en kontrakt, uden at have noget at sammenligne med.

Det kan være, at man forholder sig til en kvadratmeterpris eller en pris pr. so eller pr ko, men er den pris, man har fået fra entreprenøren, nu med det hele?

Den kan nemt være meget billig, hvis der for eksempel mangler noget på den tekniske side, som jo normalt andrager en ret så stor procentdel af den samlede byggesum – eller hvis der for eksempel kun er medregnet afrømning af 30 centimeter muld, og alt andet jordarbejde kommer i tillæg til prisen, så kan hundredtusinde kronerne nemt rulle.

Rådet er derfor:

* Hent mere end ét tilbud hjem, og få hælp til at sætte dem op imod hinanden, således at det, der er med i det ene og ikke i det andet, kapitaliseres. Og det der måske slet ikke er med i nogle af tilbuddene – men som er uundgåeligt for færdiggørelse af byggeprojektet – også kommer med, således at uventede ekstraregninger ved byggeriets afslutning undgås. Med en sådan tilbudssammenligning vil du få en langt større sikkerhed for at kende investeringens samlede pris. Og det ér jo de flestes forventning, at man kender den sum, inden byggeriet går i gang.

* Du kan med fordel få udarbejdet en såkaldt kravspecifikation, der overordnet beskriver, hvad du ønsker pris på og som gør det væsentligt lettere at sammenligne de indhentede tilbud.

Få altid kontrakten gransket

I et tætskrevet totalentreprisetilbud er det nøjagtigt beskrevet, hvad tilbuddet indeholder – oftest ikke et eneste ord om, hvad det IKKE indeholder. Dermed kan det være en ”find fem fejl” (læs mangler) - konkurrence at gennemskue de tætskrevne sider.

Selvom man ved den mundtlige forhandling er blevet lovet både det ene og det andet, så er det kontrakten og KUN kontrakten, der gælder, hvis tvisten indtræder.

Der er ofte taget diverse forbehold i et tilbud/kontrakt, som det kan være svært at gennemskue konsekvensen af, før man står med problemerne. Det kan eksempelvis være forbehold omkring begrænset jordarbejde, selvom byggetomten er besigtiget før tilbudsafgivelse, og det med det blotte øje kan konstateres, at der skal fyldes ikke bare lidt sand på. Det kan medføre en alt for stor ekstraregning til yderligere jordbarbejde, som man så kan blive voldsomt irriteret over ved afslutning af byggeriet.

Rådet er:

Få kontrakten gransket både for indhold og for de juridiske forbehold. Vid hvad konsekvenserne er ved at skrive under og undgå at ende med en meget ærgerlig oplevelse.

Sikkerhedsstillelse og dagbod

Til dato har vi ikke oplevet én eneste totalentreprenør inden for landbrugsbyggeri, der egenhændigt foreslår at aflevere en såkaldt sikkerhedsstillelse til bygherren som garanti for, at der findes økonomiske midler deponeret til lige nøjagtigt dit byggeri, hvis der indenfor den fem-årige ansvarsperiode skulle optræde fejl eller mangler, som entreprenøren ikke kan eller vil udbedre.

En sådan sikkerhedsstillelse er en ret, man har som bygherre, men faktum er, at meget få ved, hvad de siger nej til ved at fravælge denne ret.

Men det gør de, der senere oplever af have problemer med lukkede firmaer, firmaer der aldrig får gjort noget ved reklamationerne og så videre.

Dagbod er tilsvarende noget, man har ret til at indføre som bygherre, men det skal kræves ved kontraktens indgåelse for at være gældende, ellers forpasser man sig chancen, og tilbage er der kun at anlægge en civil retssag opgjort på det reelle tab, man har lidt.

Det er en tung proces, mens dagbods-systemet er til at arbejde efter, og oftest kan man jo spørge entreprenøren om, hvorfor han ikke vil aftale dagbod? Er det fordi han allerede ved kontraktens indgåelse ved, at han ikke kan blive færdig til lovet tid, så kan han jo ligeså godt meddele det realistiske færdiggørelsestidspunkt med det samme.

Der burde dermed ikke være de problemer med at diskutere, om dagbøderne skal med eller ej.

Rådet er:

* Handel ikke med garantistillelsen, og hvis du endelig gør, så afpas det med betalingerne. Indfør dagbodssanktion, hvis tidsplanen ønskes overholdt – ellers har du som bygherre meget lidt hold i denne.

Få holdt en afleveringsforretning

Ved afleveringsforretningen overdrager entreprenøren det færdige arbejde til bygherre, som derved overtager det juridiske ansvar for bygningen. Samtidigt begynder den fem-årige ansvarsperiode for fejl og mangler fra entreprenørens side på råhuset.

Her er det vigtigt at læse det med småt i kontrakten, for der kan meget vel være tale om en begrænset ansvarsperiode på ét eller to år på mekaniseringen, og det er jo vigtigt at have klarhed over det, før det er for sent at reklamere, hvis der er brug for det.

En afleveringsforretning skal altid gennemføres med et skriftligt referat til følge. Fejl og mangler, der kan registreres allerede her, er der således reklameret skriftligt over, og man kan ikke blive dømt for passivitet, som i en eventuel tvist kan give negativt udfald for bygherre.

Rådet er:

* Da det kan være svært at vurdere, hvad det er ret og rimeligt at reklamere over, kan man som bygherre med fordel bruge sin bygherrerådgiver til hjælp til gennemgangen og til at gennemføre udarbejdelsen af den skriftlige protokol og opfølgningen herpå.

Reklamér skriftligt når fejlen opdages

I fem år efter afleveringsforretningen har entreprenøren ansvar for fejl og mangler, der måtte registreres på råhuset. Alle fejl og mangler skal der reklameres skriftligt over, ellers kan man blive meget, meget slemt overrasket.

Et konkret eksempel er en bygherre, der kort tid efter afleveringsforretningen opdager begyndende rust på sine stålspær, hvilket han siger til entreprenøren, som lover at komme ud og se på det.

Løbende i årene derefter bliver problemet nævnt, når bygherre og entreprenør mødes, men da de i øvrigt er gode venner, tages de lovende ord om at få kigget på det og gjort noget ved det til efterretning.

Umiddelbart inden de fem år udløber, og der fortsat ikke er sket noget, så føler bygherre sig nødsaget til at få hjælp til at skrive en skriftlig reklamation til entreprenøren.

Der bliver herefter tvivl om, hvem der har gjort hvad forkert, og ingen vil påtage sig et ansvar. Sagen ender i en voldgiftssag, med krav fra bygherre om et ikke uanseeligt beløb, der ifølge syns- og skønsmanden skal til for at udbedre skaderne.

Sagen ender med, at bygherre intet får ud af sagsanlægget og ender med alvorlige sagsomkostninger og en bygning, der på ingen måde lever op til de forventninger og krav, man med rette kan stille.

At der er tale om en mangel, er der ingen tvivl om, og at der er reklameret, inden de fem år er gået, er der heller ingen tvivl om, men det faktum, at bygherre ikke har en skriftlig dokumentation for at have reklameret kort tid efter afleveringen og løbende herefter, og da skaderne har udviklet sig i løbet af de godt fire år, betyder, at han har udvist passivitet.

Entreprenøren påstår nemlig intet at kunne huske derom.

Rådet er:

* Reklamér skriftligt, så snart fejlen opdages, også selvom du er meget gode venner med entreprenøren.

Lad dig ikke forføre eller afskrække

Husk på at totalentreprenøren ikke er sat i verden for at forære dig som bygherre noget som helst. Husk på at det er dig, der sidder på tegnebogen, og at du altid har ret til at vælge en anden, indtil kontrakten er underskrevet.

Hvis der er mange problemer med at få entreprenøren til at acceptere diverse krav, før kontrakten er på plads, så er det et alvorligt tegn på, at der nemt kan komme problemer senere i byggeriet.

Rådet er:

* Lad dig ikke overtale til at fravælge bygherrerådgivning – og slet ikke af din entreprenør – det er et tegn på, at der senere kan komme problemer.