Med de nye ejendomsvurderinger kommer også nye regler om familieoverdragelse af fast ejendom.

På grundlag af et cirkulære fra november 1982 (i daglig tale "Værdiansættelsescirkulæret") har det i nu mere end 35 år været en urokkelig fast praksis, at fast ejendom - for eksempel landbrugsejendomme - altid har kunnet handles i generationsskifter eller udlægges fra dødsboer til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 procent. Dette er senest blevet fastslået i en afgørelse fra Højesteret i marts 2016. Dette har ikke kun været gældende for beregning af gaveafgift, men hvis overdrageren af ejendommen har været skattepligtig af ejendommen, har man normalt også kunnet regne med, at 15 procent-reglen blev lagt til grund for opgørelsen af overdragerens skattepligtige avance eller tab.

De fleste er vist nu klar over, at Skat for tiden arbejder med at foretage omvurdering af alle landets faste ejendomme efter den nye vurderingslov. Det er tanken at alle husejere får deres nye vurderinger i andet kvartal 2019 og ejere af erhvervsejendomme (herunder landbrug) noget senere. Meningen er som bekendt, at vurderingerne i højere grad end nu skal afspejle ejendommenes markedsværdi, men samtidig ændres reglerne for værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser. Dette aktualiserer i høj grad alle overvejelser om generationsskifte.

... rettidig planlægning af generationsskifterne i landbruget er mere påtrængende og aktuelt nu end nogensinde før...

15 procent-reglen bliver til en 20 procent-regel

Afspil igen

Læs mere

Luk annonce

Allerede ved fremsættelsen af lovforslaget til den nye vurderingslov bebudede skatteministeren, at det gamle værdiansættelsescirkulære fra 1982 ville blive ændret. Det, der i mere end 35 år har været af fast regel hvorefter skattemyndighederne i familieoverdragelser har skullet acceptere en prisfastsættelse i et spænd på mellem plus eller minus 15 procent i forhold til den gældende ejendomsvurdering, vil blive ændret. Skattemyndighederne vil fremadrettet som udgangspunkt skulle acceptere værdiansættelser i et interval på plus eller minus 20 procent i forhold til ejendomsvurderingen - men vel at mærke i forhold til de nye vurderinger, der kommer i 2019 og senere.

Højesteret udtalte også i kendelsen fra marts 2016, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 procent-reglen, medmindre der foreligger "særlige omstændigheder". Imidlertid gav Højesteret ingen retningslinjer for, hvad der kan være "særlige omstændigheder", og dette er endnu ikke afklaret. Denne usikkerhed er uholdbar, og skatteministeren har overfor Folketingets skatteudvalg oplyst, at han vil bede skattemyndighederne udarbejde et såkaldt styresignal, med en vejledning om, hvornår sådanne særlige omstændigheder kan foreligge, således at skattemyndighederne ikke er bundet af en værdiansættelse, der ellers ligger indenfor det gældende interval. Vi kender på nuværende tidspunkt intet til indholdet af dette kommende styresignal fra skattemyndighederne.

Det er nu man skal vælge - det kan blive dyrt at vente

Umiddelbart virker det jo tillokkende for et kommende generationsskifte, at 15 procent-reglen bliver til en 20 procent-regel, men realiteten er nok, at det som oftest bedre kan betale sig at overdrage bedriften efter de nugældende regler end at vente til de nye - og formentlig højere - vurderinger foreligger, også selvom man til den tid kan nedsætte overdragelsessummen med 20 procent.

Da de offentlige vurderinger blev suspenderet i 2013, er den seneste offentlige vurdering normalt fra 2012. Man skal derfor overveje, om man vil overdrage en ejendom efter den gamle 15 procent-regel i forhold til 2012-vurderingen, eller om man vil vente på den nye vurdering og så - hvis skatteministeren gør som han har sagt og ændrer reglerne - overdrage for eksempel med et fradrag på 20 procent. Det er altid den seneste ejendomsvurdering, der er gældende. Har man først fået den nye vurdering, er det for sent at overdrage på grundlag af 2012-vurderingen.

Disse værdiansættelser vil som anført være gældende både ved afgørelse af om der skal betales nogen form for gaveafgift og som hovedregel også ved beregning af sælgers avance og ved fastlæggelse af købers afskrivningsgrundlag. Der kan være store beløb - og tillige stor risiko - forbundet med at se tiden an.

Det er nu man skal søge rådgivning om generationsskifte

Vi åndede lettet op, da Højesteret i 2016 slog 15 procent-reglen fast. Intet varer dog evigt, og rettidig planlægning af generationsskifterne i landbruget er mere påtrængende og aktuelt nu end nogensinde før. Der er al mulig grund til at søge kyndig rådgivning hos revisorer, advokater og konsulenter nu - hellere i dag end i morgen - også selvom man måske tænker, at et generationsskifte ikke er umiddelbart nært forestående.