Spørgsmålet om at afdække medkontrahenters og kreditorers tab på nødlidende landmænd har tidligere været behandlet i denne artikelserie (Maskinbladet 4. og 26. juni og 17. juli 2015).
Alene de sidste par måneder har jeg fået kendskab til tre sager, hvor der ved gennemgang af nødlidende landmænds aftaler blev fundet aftaler, enten benævnt erhvervslejekontrakt, forpagtningskontrakt eller pasningsaftale, men hvor det har været kendetegnende, at i tilfælde af landmandens økonomiske sammenbrud blev der ved aftalen tillagt medkontrahenten - udlejeren, bortforpagteren eller maskinstationsejeren - særlige rettigheder. Formålet og hensigten er der intet i vejen med. Spørgsmålet er blot, om sådanne aftaler også kan håndhæves, når det bliver nødvendigt, nemlig når landmanden kommer under rekonstruktions- eller konkursbehandling, eller landbrugsejendommen sælges, hvad enten det sker ved frivilligt salg eller tvangssalg. Retsstillingen er som udgangspunkt klar. Som hovedregel kan sådanne kontraktformuleringer ikke uden videre håndhæves ved landmandens insolvensbehandling.
Spørgsmålet er blot, om sådanne aftaler også kan håndhæves, når det bliver nødvendigt, nemlig når landmanden kommer under rekonstruktions- eller konkursbehandling
- advokat (H) Jens Paulsen om risikoafdækning
Frivillige aftaler
I situationer, hvor en landmand er økonomisk stabil og kan betale sine forpligtelser, bliver sådanne aftaler ikke aktuelle. Landmanden betaler jo sine forpligtelser efterhånden som de forfalder. De "sikkerhedsbestemmelser", der er anført i de nævnte aftaler, bliver kun aktuelle, såfremt landmanden ikke er i stand til at overholde sine forpligtelser. I langt de fleste tilfælde kan sådanne aftaler ikke uden videre påberåbes ved landmandens insolvensbehandling. Det skyldes bestemmelsen i tinglysningslovens §37, stk. 1, hvorefter panthavere i fast ejendom, ud over pant i selve den faste ejendom, har pant i det til ejendommen hørende driftsinventar og driftsmateriel - herunder maskiner og tekniske anlæg af enhver art - og ved landbrugsejendomme tillige den til ejendommen hørende besætning, gødning, afgrøder og andre frembringelser, for så vidt de ikke udskilles ifølge en regelmæssig drift af den pågældende ejendom.
Misligholdelsesklausul
I en erhvervslejekontrakt - et stald- og ladelejemål primært lejet til brug for opstaldning af kvæg samt til halmopbevaring og opsætning af bokse til opfedning af tyrekalve - var under bestemmelsen misligholdelse anført følgende:
? hvis lejer ikke har fjernet dyrene senest 1 uge efter, at han har modtaget påkrav [om ophævelse af lejemålet] fra udlejeren herom, er udlejer berettiget til at sælge dyrene for lejers regning og risiko til hel eller delvis dækning af sit tab.
Såfremt parterne ikke inden samme frist er blevet enige om fremgangsmåden ved salget, kan udlejer anmode [her var anført et landborådgivningscenters kvægbrugsafdeling] om at udpege en køber. Udlejer er derefter berettiget til at indgå salgsaftale med den pågældende. En sådan aftale er bindende for lejer [den nødlidende landmand].
Udlejer er pligtig til at udfolde rimelige bestræbelser for at opnå en pris for dyrene på niveau med gennemsnitlig markedspris på salgstidspunktet.
Det nettoprovenu, som indvindes ved salg af dyrene, godskrives lejer i opgørelsen af parternes mellemværende.
Hvis der på tidspunktet for salg af dyrene ikke foreligger en endelig opgørelse af parternes mellemværende i form af forlig eller endelig retsafgørelse/voldgiftskendelse, er udlejer berettiget til skønsmæssigt at opgøre et foreløbigt tab og inddække dette gennem nævnte provenu, hvorefter et evt. restprovenu deponeres på en spærret bankkonto med udlejer og lejer som fælles kontohavere til frigivelse, når der foreligger forlig eller endelig retsafgørelse/voldgiftskendelse.
Den tekniske formulering af bestemmelsen er der intet i vejen med. Alligevel er det udgangspunktet, at misligholdelsesbestemmelsen ikke kan håndhæves ved landmandens manglende betalingsdygtighed. Det hænger blandt andet sammen med, at besætningen alt andet lige tilhører en landmand, og i den normale situation, hvor lejeren (den nødlidende landmand) driver landbrug inden for samme landbrugsgren som lejeaftalen eller forpagtningsaftalen vedrører, vil besætning og afgrøder, der befinder sig på den lejede/forpagtede ejendom, være omfattet af pantet i den faste ejendom, hvorfra den pågældende landbrugsbedrift drives. Samtidig er en sådan misligholdelsesbestemmelse ikke udtryk for en pantsætningsaftale, og i bedste fald kan misligholdelsesbestemmelsen alene påberåbes til dækning af konnekse krav, det vil sige krav, der direkte relaterer sig til misligholdelsessituationen, herunder evt. omkostninger ved udsættelse af besætningen og lignende. Skyldig leje- eller forpagtningsydelse vil derimod som udgangspunkt ikke være omfattet af de krav, der kan gøres gældende via misligholdelsesklausulen.
I prioritetsorden
På det tidspunkt, hvor besætningen/beholdningerne m.v. anbringes på den lejede/forpagtede ejendom, gribes besætningen/beholdningerne m.v. af panteretten i den faste (hoved)ejendom.
Det vil sige, at ved salg af ejendommen, hvad enten det sker ved "frivilligt" salg eller ved tvangsauktion, indgår provenuet ved salg af ejendommen med tilhørende besætning og beholdninger m.v. i panthaverregnskabet, hvor der sker afregning i prioritetsordenen. Der er selvfølgelig intet i vejen for, at lejeaftalen tinglyses. I denne situation vil der kunne etableres en panteret, men med respekt af de panterettigheder, der allerede var tinglyst, og ved tinglysning er der særlige formkrav, der skal være opfyldt. Normalt tinglyses disse aftaler ikke, men uanset tinglysning eller ej vil en misligholdelsesbestemmelse i sig selv ikke kunne håndhæves. Effektueres misligholdelsesbestemmelsen alligevel, derved at kreditor-medkontrahenten sælger den nødlidende landmands besætning og/eller beholdninger, risikerer udleje-ren/bortforpagteren/maskinstations¬ejeren at blive erstatningsansvarlig over for skadelidte. Skadelidte vil alt andet lige være enten førsteprioritetspanthaveren, ofte en kreditforening, eller andenprioritetspanthaveren, sædvanligvis et pengeinstitut. Bistås udlejeren/bortforpagteren i en sådan situation ikke blot ved udfærdigelse af lejeaftalen/forpagtningsaftalen/pasningsaftalen eller andre lignende aftaler, men i særdeleshed også ved eksekveringen af aftalerne, risikerer rådgiveren at blive medansvarlig over for skadelidte, hvilket betyder, at skadelidte kan søge sig økonomisk fyldestgjort hos rådgiveren, hvis det ikke er muligt at blive fyldestgjort hos udlejeren/bortforpagteren.
Pantefrafald
Man kunne så stille det spørgsmål: Holder en sådan aftale aldrig?
Hvis man i nøjagtigt samme situation på forhånd havde indhentet de foranstående panthaveres samtykke, ville den citerede misligholdelsesklausul kunne håndhæves. Jeg har imidlertid ikke set eksempler på, at sådanne misligholdelsesklausuler er tiltrådt af foranstående panthavere. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at foranstående panthavere i særlige tilfælde ville acceptere en sådan klausul, men i givet fald ville det sikkert forudsætte en mere klar og specificeret aftale, idet en sådan aftale reelt er at betragte som en delvis pantefrafaldsaftale. Sådanne aftaler indgås der en del af, specielt i relation til driftsinventar og ?materiel, der finansieres på anden måde end via panthaverne, der har pant i den faste ejendom.
Det kan være fornuftigt set fra udlejeres/bortforpagteres og andre samarbejdspartneres side at indgå sådanne aftaler, men gør man det, skal man selvfølgelig sørge for, at man får indgået aftaler, der kan håndhæves i den situation, hvor det bliver nødvendigt at håndhæve aftalen, nemlig ved den nødlidende landmands (debitors) misligholdelse. Der ses desværre for mange "hjemmestrikkede" formuleringer, selvom en del af aftalerne synes at være udarbejdet på basis af rådgiverbistand. I sådanne situationer bør man nok som rådgiver i egen interesse undersøge, om den tegnede ansvarsforsikring også dækker ansvar som følge af juridisk fejlrådgivning.
Artiklens problemstilling vil blive uddybet i senere artikler. I næste artikel vil faglige organisationers konfliktvarsel over for (større) landbrugsbedrifter blive behandlet.
